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「全国の空き家は820万戸あり、7戸に1戸が空き家」とか「2033年には空き家が2000万戸になり、3戸に1戸が空き家に」などのことは、色々な空き家に関するホームページに載っていることなので、ご存知のことと思います。
空き家問題は今に始まったことではありません。
1970年にはすでに100万戸の空き家があり、1983年には330万戸の空き家がありました。
1983年の時点で空き家率は8.6%です。
けっこう高いですよね。
今になってメディアが取り上げている感じがありますが、日本は前から空き家が多く「空き家先進国」と言えます。
なぜ空き家問題が解決しないのかの原因は「世界中で誰も体験したことがないから」です。
空き家先進国である日本は、空き家問題で世界をリードしています。
空き家問題の先頭を走る国が「空き家がどうすればいいかわからない」と言っているわけですから、誰にもわからなくて当然ですよね。
空き家の問題点と解決策をご紹介します。
空き家が増える理由
そもそも日本に空き家が増えた原因は、国が新築住宅が増やそうとしたからです。
日本を代表するようなハウスメーカーは、売上1兆円を超えるような超大手企業もあります。
新築住宅は1戸売れるだけで数千万円が動きます。
日本の景気を大きく左右する巨大産業なのです。
景気を良くするために国がハウスメーカーを後押しして、どんどん新築住宅が建ちました。
国がハウスメーカーを後押ししていることがよくわかるのが「消費税が上がるとき」です。
消費税増税は住宅販売に大きな影響を及ぼします。
消費税が上がる前に駆け込み需要が起き、消費税が上がると一気に住宅が売れなくなります。
住宅が売れないことは日本経済に与える悪影響が大きいため、国は消費税を上げるときに「住宅を購入するときだけは特典をあげるよ～」と施策を売っています。
今でいう「住宅ローン減税」です。
住宅ローン減税は、住宅ローンを組んでいる人に一部税金を還付する制度です。
消費税が上がっても住宅ローン減税があるため、住宅購入には支障がないというわけです。
新築住宅を1つ建てることで、部材屋さん、建材屋さん、職人さん、大工さん、メーカーなど、あらゆる人が儲かって潤います。
住宅投資額は14.1兆円、GDPの2.7%、その他経済効果を合わせると28.2兆円の巨大産業です。
反対に中古住宅のリフォームは、新築住宅建築に比べて使う部材がかなり少ないです。
リフォーム工事の70%以上が200万円未満の工事で、500万円を超える高額リフォームは1割もありません。
国が中古住宅を活かすよりも、新築住宅を建ててほしい気持ちもわからなくはありません。
「夢のマイホーム」という言葉ができたくらい、日本人は「家を買う」、とりわけ「新築住宅を購入する」ことがライフプランに自然に組み込まれ、ほぼ誰も疑わずに新築住宅を購入してきました。
今考えてみれば、品質の良い中古住宅を買った方がおトクなのですが、日本人の「新築信仰」は根強く、今でも当たり前のように新築住宅を購入する若い夫婦が多いです。
※車は中古車を購入するのに、不思議ですよね(笑)
これだと、今後も順調に空き家は増えていくことでしょう。
増え続ける空き家
特に空き家が増えているのは、高齢者が多い田舎です。
子供たちはみんな都会に働きに出ていき、結婚して家族を作る。
昔に用に「家を継ぐ」という考え方がない現代、家を継ぐ人がいなくなり、空き家になります。
そしてもう１つ空き家が増えているのは、都心から離れた郊外の団地です。
郊外団地にマンションや戸建てを購入するのが流行ったのは昭和40年～60年代。
当時は「ニュータウン」とも言われていましたね。
そのころに郊外にマンションや戸建てを購入した人たちの高齢化が進み、空き家が増えているのです。
今やゴーストタウンのような元ニュータウンもあります。
核家族化で家が増えたことも原因
昔のように「長男が家を継ぐ」というような時代でもありません。
核家族化が進み、家の数が増えました。
実家に残った親が亡くなることで空き家は増えます。
日本人の平均寿命が80代、そのとき子供たちの年齢は50～60代です。
子供たちはすでにマイホームを持っていて、わざわざ古くて、寒くて、遠くの実家に移り住む理由がありません。
親が亡くなってしばらくは、盆暮れ正月に実家に来て泊まってみたりはしますが、それも最初だけです。
布団もカビてきますし、家の中もカビてきますので、わざわざそんなかび臭い布団で寝たいという人はいません。
どんどん実家の空き家から遠のいていきます。
それによって空き家の管理ができなくなり、荒廃した空き家が増えていきます。
親が老人ホームになることで空き家になることも
空き家になるもう１つの原因は、高齢になった親が介護施設や老人ホームに入ることです。
このタイミングで実家を売却できればいいのですが、そう簡単にはいきません。
老人ホームに入る親は「いつかまた家に戻りたい」と思うもので、実家を売らせてくれないことも多いです。
高齢者が介護施設に入る期間や約４年です。
ということは、4年間は空き家の状態が続きます。
この期間は空き家を売却することもできず、子供が忙しい中を縫って空き家の管理をすることになります。
実家の遠方に住んでいる子供は、空き家の管理は大変です。
※飛行機に乗って空き家管理をしにいく人もいます。
このように、空き家の問題点は様々あります。
それではまずは、空き家の問題点を詳しくご紹介していきます。
問題１：空き家がいらない
実家の空き家を親から相続した人の多くは、その空き家が必要ないことが多いです。
すでにマイホームを建てていたり、遠方に住んでいるため、空き家は使いようがなく本当にいらないのです。
空き家をもっていてプラスになることはありません。
毎年の固定資産税と都市計画税がかかりますし、維持管理の費用と労力と時間がかかります。
貴重な休日を使って空き家の草刈りや掃除をしなければいけません。
往復の時間や交通費を考えても、とても大変なことです。
「空き家いらないなぁ」という人は「売却できないかな？」と考え始めます。
問題２：空き家が売れない
いざ空き家を売ろうとすると、なかなか売れないのが現実です。
よほど都心の一等地であれば話は別ですが、一般的な空き家や地方の空き家はなかなか売れません。
日本は新築信仰が強く、中古物件を購入する人は少ないです。
空き家が便利なところに建っているわけでもなく、普通の住宅街や農村部にある場合は余計売りにくいです。
何とか空き家を売りたいと思って不動産屋さんに相談しても相手にしてくれないことも多いです。
特に田舎の空き家は不動産屋さんが売買に動いても売れる可能性は低いですし、売却値を下げると不動産屋さんが儲かりません。
空き家の売買は不動産屋さんにとってあまり旨味がないのです。
空き家バンクのホームページに自分の空き家を掲載してもらっても、現実的には何も効果がないことが多いです。
空き家が売れずにどんどん年数が経ってしまい、余計売れなくなるという悪循環に陥ることもあります。
問題３：空き家を売らせてくれない
空き家が売れないだけでなく、周りが売らせてくれないこともあります。
親族や兄弟が空き家(実家)の売却を反対することもあります。
「先祖代々の土地を売るなんてとんでもない！」
「思い出の実家がなくなるのは嫌だ！」
などの声が上がり、空き家を売りたくても売れないという人も多いです。
親が老人ホームに入ったとして、親は「いつかはまた家に帰りたい」と思うのが普通ですから、親に売却の話をすると「お願いだから売らないでくれ」と拒否されることもあります。
空き家の所有者が共有名義になっていると、所有者全員の合意がないと売却はできません。
所有者の誰か1人でも「売りたくない！」と言えば、もうその空き家は塩漬け状態です。
問題４：空き家を活用できない
空き家が売れないとなると「じゃあ、何とか活用できないか」と考えるものです。
家族の誰かが住めれば、それが一番良いです。
ですが、兄弟全員がすでにマイホームを購入していたり、遠方に住んでいれば住めません。
空き家を賃貸に出せる？
次は「賃貸に出して家賃収入を得られないか？」と考えます。
ここでの問題は３つ。
1つ目は、親族が嫌がることです。
「大切な実家に他人が住むのは嫌だ」と反対の声が上がることがあります。
2つ目は、借り手がつかないことです。
賃貸に出しては見たものの、駅から遠かったり、老朽化が進んでいれば当然「不人気物件」ですので、そう簡単に借り手はつきません。
結局そのまま借主が現れない空き家も多いです。
３つ目は賃貸経営は甘くないということです。
何とか借主が見つかり賃貸に出したとしましょう。
家賃収入は入ってきますが、リスクも一気に上がります。
賃貸経営において覚えておいてほしいのは「貸主よりも借主の方が権力が強い」ということです。
貸主は物件が住みよいように維持管理する義務があります。
空き家の設備が壊れたときは貸主負担で修理しなければいけません。
空き家は中古物件ですので、家賃収入よりも修繕費の方が高くついてしまうリスクがあります。
また、借主に出ていってもらいたいと思っても追い出すことができません。
借主が長年居座ってしまったら、自分の実家を使うこともできません。
空き家をお店にする
空き家を使ってお店を始める人もいます。
ただし、これは相当な投資をしないとほぼ失敗します。
元々の造りが民家ですから、商用に造られていません。
宿泊施設にするにしても、古民家カフェにするにしても、設備投資をケチればどうみても「民家」です。
なんというか、プロの仕事に見えないのです。
趣味の延長のようにお客様に写ってしまい、なかなかうまくいきません。
では、本格的なビジネスにするために設備投資をすれば1000万円以上のリフォーム・リノベーション費用がかかります。
もちろん商売は甘くありませんから、1000万円以上投資したからといってうまくいく保証はありません。
特に、場所はわかりづらい、遠いなど立地的に不利だと、商売は一気に難しくなります。
お店にするのはリスクも大きいのです。
シェアハウスにする
「シェアハウスや民泊ならハードルが下がるからできるかも」と思っても、やはりそんなに甘くありません。
シェアハウスは1人当たりの家賃が少ないため、地方部だと入居者集めが大変です。
入居者を募集したところ1人しか集まらないとなると、家賃収入は低いですし、たった1人に実家をのっとられたような感じにもなります。
商売のうまみがない上に、固定資産税や維持管理費はかかり、赤字になります。
シェアハウスに入居者が集まったら集まったで、住人同士のトラブルのリスクもあります。
シェアハウスは入居者同士の距離感が近いことから、人間関係のトラブルが起きやすいです。
こうしたトラブルやクレームも、所有者が対応しなければいけません。
民泊にする
民泊も難易度が高いです。
民泊の良いところは、あまり設備投資がいらないことです。
民泊は「一般の民家に宿泊すること」ですので、旅館やホテルのような感じではなく、家の感じがある方が良いのです。
民泊でもっとも怖いのが外国人宿泊客でしょう。
もちろん、外国人宿泊客の中には良い人もたくさんいます。
泊まってもらったことで仲良くなって、海外に友達ができるというメリットもあります。
ところが、外国人である以上文化が違います。
特にお酒の飲み方などは日本人とは違います。
近隣住民からの苦情に所有者が対応することもあるでしょう。
民泊に泊まる宿泊客の多くは「民泊に泊まりたい」のではなく、「宿泊費を抑えたい」という理由で民泊を利用します。
「安く泊まりたい人＝マナーが悪い人」とは言いませんが、現実マナーが悪い人がいるのも事実。
実家の中に嘔吐物を残して帰る、ゴミを散らかして帰る宿泊客もいます。
酔っぱらって暴れて、大切な実家を損壊させる人もいます。
そこまでして民泊ビジネスをするかどうかです。
詳しくは『古民家や空き家や別荘を民泊にできるのか？』を読んでみてください。
以上のように「空き家を活用する」と言っても、相当な準備や投資、勉強が必要になります。
問題５：固定資産税と都市計画税
使わない空き家でも毎年の固定資産税と都市計画税はかかります。
空き家管理費用全体の20～50％が固定資産税です。
けっこう高いですよね。
使わない空き家に対して税金を払うのは、言い方は悪いですが「お金を捨てているようなもの」です。
もし、しっかりと空き家の管理をしないと空き家はどんどん荒廃します。
荒廃が進むことで空き家対策特別措置法の「特定空き家」に認定されてしまうと、固定資産税は6倍、都市計画税は3倍に跳ね上がります。
固定資産税と都市計画税だけで年間数十万円もの税額になり、家計を圧迫します。
詳しくは『空き家にかかる固定資産税など税金対策』を読んでみてください。
問題６：空き家を管理できない
最初は「思い出のつまった実家だから頑張って維持しよう」と思うのですが、やはり続きません。
年間の空き家維持管理費用の平均は40～60万円かかります。
これに加えて、草刈りや掃除など自分たちの労力と時間、空き家までの往復の交通費と時間もかかります。
空き家を管理する人の平均年齢は50～70代ですから、頑張って空き家を管理しても、もって3年が限界と言われています。
体力的にも精神的にも金銭的にも限界がやってきます。
空き家を放置するとどんどん荒廃していきます。
庭の草木は生え放題。
空き家の中は湿気と結露で劣化が進み、カビとシロアリが発生します。
動物の巣になることもありますし、ホームレスが住みついてしまうこともあります。
倒壊の危険性があれば周辺住民や通行人にケガをさせてしまう可能性もあります。
荒廃が進むと異臭も発生します。
近隣住民が苦情を入れないわけはありません。
近隣住民から所有者に直接苦情の連絡が入ることもありますし、行政から連絡が入ることもあります。
きちんと管理しないと、空き家対策特別措置法の「特定空き家」に認定されてしまい、固定資産税は6倍、都市計画税は3倍に跳ね上がります。
荒廃が進んだ空き家をなんとかするには、すでに素人の力では無理でしょう。
業者に依頼することでさらに費用がかかります。
年間100万円以上のお金がかかることもあります。
これは大きな問題です。
詳しくは『空き家の管理維持費用や代行サービスの料金相場』を読んでみてください。
問題７：空き家バンクが機能してない
「空き家を売却したい、賃貸に出したい」という人は、自治体が運営する「空き家バンク」に駆け込みます。
自分の空き家の情報を全国に向かって発信することができるため、買いたい人や借りたい人が見つかる可能性があるからです。
ところが、この空き家バンクは行政がおこなっているためか、あまり機能していません。
空き家バンクのサイトに掲載しても、何の反応もないという人がほとんどです。
空き家バンクを利用することで失敗する人もいるくらいです。
行政は少ない人員を割いて何とか空き家の相談窓口をやっているのが現実です。
空き家問題を解決するほどの力は行政にはまだないということも言えます。
※これはさすがに仕方ないことかなと思います。
詳しくは『空き家バンクのメリットとデメリットとは？成功事例や失敗事例』を読んでみてください。
問題８：空き家対策特別措置法
空き家対策特別措置法ができたため、放置空き家は厳しく取り締まられるようになりました。
空き家の管理をせず放置しておくと、行政から空き家の所有者に「助言」が入ります。
簡単にいうと「なんとかしなさい」ということです。
それでも改善されなければ「勧告」を受けます。
勧告を受けると空き家は「特定空き家」になり、固定資産税は6倍、都市計画税は3倍に跳ね上がります。
それでも放っておくと最後は「命令」となります。
「命令」は行政処分であり、命令に従わないことは違法行為で罰せられます。
命令に従わないと50万円以下の罰金と、名前住所が公表されます。
また、空き家を改善するためにかかる修繕や解体などを、行政代執行により行政の判断で行います。
それにかかった修繕費や解体費用は所有者に請求されます。
詳しくは『空き家対策特別措置法とは？』を読んでみてください。
問題９：放置空き家にすると、近隣住宅の価値を下げる
空き家を放置しておくと、どんどん荒廃が進みます。
ボロボロの空き家が近くにある住宅など不動産は、価値が下がってしまいます。
例えば、近隣住民の人が自宅を売却しようとしたときに「近くにボロボロの空き家があるから売りにくい」ということになってしまい、売却金額が大きく下落してしまいます。
これは近隣住民の人からしたら「大迷惑」でしかありません。
当然、何とかするように所有者に苦情が入ります。
問題10：空き家を共有名義にしている
空き家を共有名義にしていると、何をするにも所有者全員の合意が必要になってしまいます。
草刈り、清掃、家財整理、修理、解体、賃貸経営、売却など、すべてにおいて名義者全員の合意が必要です。
はっきり言って面倒くさいです。
意見が合わないと何も前に進みません。
例えば、実家の空き家を売却しようにも、1人でも「売りたくない」という人がいれば売却できません。
賃貸に出すにも、1人でも「貸したくない」という人がいれば賃貸には出せません。
空き家を共有名義にしている人は多く、これだと放置空き家になる危険性が高いです。
問題11：空き家の総合相談窓口がない
「空き家活用」を謳う業者が増えてきました。
インターネットで検索すれば「空き家活用」のサービスを打ち出している業者はたくさんあります。
しかし、空き家活用に取り組んでいると謳っている企業の多くは、
- 不動産会社
- 建築会社
- ハウスメーカー
- 工務店
- リフォーム業者
- セキュリティ会社
- 税理士
など、自社の商品やサービスしか解決の提案ができない企業ばかりです。
空き家活用には、建築の知識、土地の知識、不動産の知識、税金の知識、相続の知識、法律の知識など総合力が必要です。
全体的、総合的な空き家のアドバイスができる専門家や相談窓口がは本当に少ないのです。
不動産会社、ハウスメーカー、工務店、リフォーム業者、セキュリティ会社、税理士は自社の商品やサービスを売りたいだけで、空き家全体の相談はできません。
自分たちが売りたい商品やサービスを、空き家に当てはめたものばかりです。
空き家活用の専門家は本当に少ないため、相談する先を間違えないようにしましょう。
空き家問題の解決策は？
今まで述べてきたとおり、空き家は問題点が多いのです。
では、こうした空き家問題を解決する方法をいくつかご紹介します。
解決策１：空き家を売却する
個人的にはこれがもっとも有効な解決策だと思います。
確かに空き家は売りにくいですが「空き家が売れない」という人の多くは、売却の希望金額が高すぎます。
「その値段設定で売れないということは、高すぎる」というシンプルな理由です。
そもそも、使っていない空き家には固定資産税、維持管理費など費用がかかっています。
待っていてもプラスになることはありません。
固定資産税や維持管理費などの費用がなくなるだけでもメリットは大きいわけです。
ですので、思い切って売却金額を下げることが大切です。
「でも、この家を買ったときはすごく高かった」という人がいますが、それはもうずいぶんと昔の話ですよね。
「少しでも元を取ろう」と考えない方が空き家は売りやすいです。
※たしかに高い家だったかもしれませんが、その家に住めたことだけでも元をとっていると考えるのも大切です。
特にバブル期に家を購入した人は「この家は高かった」という印象が強いと思いますが、今は時代が違います。
「空き家を手放せるだけでもラッキー」と思っていないと、なかなか売却できません。
売却金額は1万円とか1000円とか、場合によっては1円も検討しましょう。
空き家と土地を買ってくれる可能性が最も高いのは「おとなりさん」です。
おとなりさんは自分の家の敷地が広くなるメリットがあります。
実は近くにあなたの空き家を買ってくれる人はいるのかもしれませんよ。
詳しくは『空き家の売却方法と相場や税金』を読んでみてください。
また、相続した空き家を売却する際は、売却の所得が3000万円控除される優遇税制があります。
空き家売却の際の節税効果が大きいため、売却の前に優遇税制の内容を知っておきましょう。
詳しくは、一般社団法人相続ファシリテーター協会の「空き家の相続の問題！売却や活用の税金控除や放棄後の管理義務」を読んでみてください。
解決策２：空き家を賃貸に出す
空き家を賃貸物件にするにはコツがあります。
コツを抑えると空き家を賃貸に出して活用することができます。
コツ①定期借家契約にする
空き家を貸し出すときは定期借家契約にしましょう。
「定期借家契約」とは、借主は契約期間を満了したらその物件から退去しなければならないという契約です。
借主が入居できる期間があらかじめ決まっている契約です。
更新は原則ありませんので、期間が来たら借主は出ていかなければいけません。
これによって、他人が実家に長年居座るのを防ぐことができます。
定期借家契約にしておかないとずっと住み続ける入居者もいるため、トラブルになりやすいです。
コツ②借主が退去するときは、原状回復義務がないようにする
一般的な賃貸契約では、借主は退去時に原状復帰して退去する契約が多いです。
賃貸物件に住んだことがある人なら知っていると思いますが、退去するときは入居時と同じ状態で退去しなければいけないですよね。
空き家を賃貸に出すときは、この「原状復帰の義務」を外しておきます。
入居者には大きなメリットがあります。
原状復帰しなくていいということは、自分なりに部屋をアレンジしていいということです。
原状復帰義務のある物件だと壁に画びょうを刺すことすらできませんが、現状回復義務がない物件はアレンジがしやすくなります。
原状復帰義務のある物件は退去のときドキドキしますよね。
フローリングに傷がついていないか、壁紙が変色していないか、設備が壊れていないかなど気になるものです。
ですが、原状復帰義務のない物件であればそうしたストレスがないため、借主には大きなメリットです。
また、貸主にもメリットがあります。
借主が自動的に暮らしやすい家にリフォームしてくれるようなものです。
家賃をもらいながら実家のリフォームもできてしまうというメリットがあります。
内容が良ければ、次に入居者に貸し出すときに少々家賃を上げられるかもしれません。
以上、やり方によっては空き家を賃貸に出すことで活用することができます。
詳しくは『空き家活用の成功事例は？シェアハウスや民泊のデメリット』を読んでみてください。
解決策３：空き家を相続放棄する
これは相続発生時にしかできませんが、空き家を相続放棄すれば所有者になることはありません。
所有者にならないということは固定資産税や都市計画税を払う義務もありません。
ただし、空き家を維持管理する義務は残ります。
民法940条により相続放棄をしても管理する責任は残ります。
「相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない」
と定められているのです。
ということは、民法上は、所有者でなくても空き家の管理をしなければならないということです。
これがデメリットです。
しかし、良い悪いは置いておいて、空き家を放置して特定空き家に認定されても固定資産税と都市計画税が上がることはありません。
だって、もともと払っていませんからね。
もし、行政代執行になっても、今のところはその費用は行政が負担するということになっているようです。
※今後はわかりません。時代に流れで変わるかもしれません。
少々ドライな考え方ですが、空き家を相続放棄すれば固定資産税も都市計画税も払う義務はなく、放置空き家になって荒廃しても最後は行政が片付けるということになります。
詳しくは『空き家の実家を相続放棄しても管理責任の義務がある』を読んでみてください。
また、一般社団法人相続ファシリテーター協会の「空き家の相続の問題！売却や活用の税金控除や放棄後の管理義務」も参考になるため、読んでみてください。
まとめ
空き家の問題点はたくさんありますが、解決策もあります。
ご自身の空き家にはどの問題点があり、その解決策はどれなのかの参考になれば幸いです。
空き家に関する相談窓口を利用して相談してみるのも良いでしょう。
この記事を読んでいただいている方たちの空き家問題の、少しでも解決の糸口になれば幸いです。
あなたの参考になればうれしいです(^^)
