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古民家、空き家が増えています。
実家が古民家や空き家である人は多く、どのご家庭にも「古民家・空き家の相続」は発生します。
古民家や空き家の相続、相続税についてご紹介します。
あなたの古民家、空き家の相続の参考になれば嬉しいです(^^)
それでは、さっそく見ていきましょう(^^)
空き家が社会問題に
2014年7月に発表された総務省のデータで、全国の空き家は820万戸です。
総住宅数に占める空き家の割合は13.5%で、実に７軒に1軒が空き家という状態です。
空き家が増えている理由は「相続」です。
現代の日本人の平均寿命から考えると親が亡くなるのは80～90代で、その子供は50～60代が多いです。
50代以降の持ち家率は約80％です。
そのため、ほとんどの人が「実家が必要ない」「自分の家があるので実家に住む理由がない」という状態です。
わざわざ自分の家を売り払って古い実家に移り住む人はめったにいません。
空き家の実家にはお金がかかる
実家が空き家になるとお金がかかります。
相続によって空き家になった実家にどのようなお金がかかるかご紹介します。
相続税が高くなる
相続した実家に家族が住むのであれば「小規模宅地の評価減」という方法で相続税を節税できます。
亡くなった親(被相続人)の家族(相続人)が、そのまま実家に住むのであれば、実家の土地の評価額を8割減らしてくれます。
そのため、相続税が安くなります。
父親が亡くなって、そのあと母親がそのまま実家で暮らすのはよくあるケースです。
問題はその後の相続(二次相続)です。
子供たちがすでに一戸建てやマンションなど一戸建てをもっていれば、誰も実家に住まず空き家になります。
空き家になると「小規模宅地の評価減」という方法が使えないため、相続税が高くなります。
「小規模宅地の評価減」は「同居している」ということが条件です。
空き家の実家の管理費
人が住まないと空き家はどんどん荒廃していきます。
空き家になった実家の窓の開け閉め、草むしり、掃除、雪かき、雪下ろしなどの管理をしないと空き家は劣化が進みます。
また、空き家の実家の遠方に住んでいる人は、定期的に実家に通う往復の交通費もかかります。
貴重な休日を丸一日使って空き家の管理をしなければいけません。
誰も住まない実家の空き家をただ維持管理するだけで、この労力・時間・お金が大きな負担になります。
近年ではそうしたニーズに答えるために「空き家管理サービス」が増えています。
空き家の維持管理を業者に任せることができます。
ただし、当然費用がかかりますので、慎重に検討してください。
空き家になった実家を維持するためだけに労力、時間、お金を遣い続けるのは「掛け捨て」のような状態であり、根本解決にはなりません。
「空き家を具体的にどうするか」を考える必要があります。
「古民家や空き家の管理とメンテナンス」も読んでみてください。
空き家を解体する
空き家や古民家の実家の維持管理もいつまでも続けるわけにはいきません。
自分も歳をとりますし、だんだん億劫になってきます。
空き家を放置するとどんどん荒廃します。
あまりに放置すると「樹木がおいしげり隣家の敷地内にせり出す」「空き家から臭いが発生する」「空き家から虫がでる」「ホームレスが住みついてしまう」「倒壊の危険性」が出てきます。
当然、近隣から苦情が入り始めます。
所有者として、そうした苦情には対応しなければいけません。
近隣から苦情が入り始めると行政が「特定空き家」に認定し、「空き家対策特別措置法」に基づき、最悪の場合は行政代執行で空き家の実家を強制撤去されてしまい、その解体費用は所有者に請求されます。
また、特定空き家に認定されると固定資産税が約6倍になります。
本来は土地に建物が建っていると固定資産税が約6分の1になります。
そのため、空き家を解体せず放っておく人が多いのです。
ところが「空き家対策特別措置法」ができたことで、危険な空き家である「特定空き家」に認定すると固定資産税が約6倍になります。
特定空き家を解体すると再び固定資産税は約6分の1に戻ります。
ただし、解体工事には費用がかかります。
特に、アスベストが含まれている建物は解体費用が高くなります。
自治体によっては、特定空き家の解体にかかる費用を一部補てんしてくれる自治体もありますので、相談してみてください。
また、空き家や古民家を解体する際は、火災保険からお金をもらえることがあるので有効活用しましょう。
空き家や古民家の相続税
親が亡くなった後、相続税がかかるのかを確認しましょう。
相続税はかからない人もいます。
まずは親が遺した財産がいくらなのかを把握する必要があります。
これは素人だけではできませんので、税理士など専門家にも相談が必要です。
相続税の非課税枠(基礎控除)は「3000万円＋600万円×法定相続人数(財産を受け取る人数)」です。
相続税の非課税枠(基礎控除)を超える財産があれば、その部分に相続税がかかります。
例えば、父親が遺した財産がすべて合わせて5000万円だったとしましょう。
法定相続人(財産を受け取る人)が母、長男、次男、三男の4人であれば、
3000万円＋600万円×4人＝5400万円が非課税(基礎控除)です。
財産が5000万円ですから、この場合は相続税はかかりません。
別の例で、父親が遺した財産がすべて合わせて5000万円だったとしましょう。
法定相続人(財産を受け取る人)が母、長男の2人であれば、
3000万円＋600万円×2人＝4200万円が非課税(基礎控除)です。
財産が5000万円ですから、基礎控除4200万円を超えてしまった800万円に対して相続税がかかります。
本来、相続税対策は親の生前に対策しておいた方が良いですが、現実的にはできていない人が多いです。
「相続税がいくらかかるのか？」「誰が財産を受け継ぐのか？」「誰が相続税を払うのか？」を早急に決める必要があります。
なぜなら、相続税の納税期限は相続が発生してから10ヶ月以内だからです。
納付期限を過ぎると高率の延滞税がかかりますので、どんどん納税額が高くなります。
また、相続税は「現金一括納付」が原則のため、相続税がかかるようであれば納税資金準備をしなければいけません。
よくあるのが「不動産はあるけど現金はない」という事例です。
10ヶ月のうちに実家など不動産が売却できる可能性はかなり低いです。
そもそも不動産は買い手が見つからなければ売れません。
どうしても相続税を現金で払えないと「延納」と「物納」という方法で相続税を納税します。
延納とは税務署に対して相続税を繰り延べ払いする方法で、利子税の支払いと担保の提供が必要です。
延納できる期間は条件によって異なります。
例えば、遺産に占める不動産の割合が50％未満の場合は最大5年、50％以上の場合は最大10年～20年の延納が可能です。
延納を認めてもらうには、延納申請書を提出し、現金で支払いができない理由を書きます。
また、相続人個人の資金繰りも税務署に見せなければいけません。
これを嫌がる人は、金融機関から借り入れをしたり、不動産仲介会社による相続税立て替え払いサービスを利用しています。
相続税は原則一括現金払いです。
物納は最後の手段で、現金納付も延納もできない場合に認められます。
これには物納申請書を提出して、現金や延納で支払えない理由を示すと共に、物納に不適格な財産ではないことを証明しなくてはいけません。
実家など不動産を物納して相続税を払う方法です。
ただし、物納はそんなに便利な制度ではありません。
「相続税は原則現金納付、どうしてもダメだった場合は物納」ですので、他の財産があればそちらで支払うことになります。
「実家が空き家になっていらないから、ぜひ実家を物納したい」と思っても、相続税は原則現金一括納付であり、その後何を物納させるかを決めるのは納税者ではなく税務署です。
自分たちが物納で持っていってほしい財産を物納で納められるとは限りません。
税務署は当然「換金しやすい物」を物納の対象にしますので、実家の空き家など売りにくい不動産は最も物納から遠いものです。
ちなみに、不動産会社によっては相続税建替サービスを用意しているところもあります。
10ヶ月以内に空き家が売れなかった場合でも売却金は不動産会社からもらえるというものです。
そのかわり、当然不動産会社に払う費用が増えます。
現実的には多くの人が現金納付で相続税を払います。
納税資金は相続した財産を処分して現金に換えるか、自分の手持ちの現金や預金から納税する、金融機関から借りるなどの方法があります。
空き家を売却すると税金が安くなる
平成28年に「空き家を売却と3000万円の特別控除」の新税制が可決・成立しました。
税制改正前は、例えば実家に父と母が住んでいて、父が先に亡くなって母だけが遺された場合に実家を売却すると譲渡所得から最高3000万円まで控除される制度がありました。
ただ、現実的には母親が生きているうちに実家を売る事例は少なかったです。
父と母が長年住んできた実家で、父が亡くなったからといって母が実家を売却してしまうと、母が住む家がなくなってしまうためです。
平成28年の税制改正で、父も母も亡くなっていて、その子供が実家を相続した場合、相続人である子供が実家を売却しても譲渡所得から3000万円の特別控除が認められるようになりました。
しかもこの場合、子供が実家に住んでいなくても大丈夫です。
平成28年の税制改正前は、父母共に亡くなった後に同居していない子供が実家を売却すると、通常の譲渡所得が課せられていましたが、現在は3000万円までの売却値であれば譲渡所得はかかりません。
この新税制が使える期限は、相続発生日から3年が経過する日が属する年の年末までです。
売却する場合は相続発生後から3年以内に売却するようにしましょう。
新税制が適用される建物は昭和56年5月31日以前の建築物で、平成28年4月1日～平成31年12月31日までの譲渡に適用されます。
譲渡金額は1億円以下の建物に限ります。
ちなみに、マンションには新税制が適用されません。
細かいことですが、例えば2018年1月2日に相続が発生した場合、3年経過するのは2021年1月1日となり、3年が経過する日が属する年の12月31日までが期限ですので、この場合は2021年12月31日までが期限です。
2018年1月1日に相続が発生した場合は、3年経過するのは2020年12月31日となり、3年が経過する日が属する年の12月31日は2020年12月31日ですので、上記と比べると約1年の違いがあります。
この3000万円の譲渡金額特別控除を受けるその他の条件をご紹介しておきます。
対象の建物は相続開始の直前まで被相続人(親)の自宅であり、親が一人暮らしであったこと。
つまり、例えば父親が先に亡くなって、実家に母親が一人暮らしをしていて母親が亡くなった場合は適用されます。
その後「家屋を解体して土地を売却すること」が重要な条件です。
空き家の実家を解体してから売却しないと3000万円の譲渡所得特別控除を受けられないということは、相続した後に実家の空き家を解体工事する必要があります。
ただ、「解体費用がかかる」「土地に建物が建っていないと固定資産税が上がってしまう」というリスクがあります。
土地に建物が建っているのに比べて、何も建っていない場合は固定資産税が約6倍に上がります。
「売れるかどうかもわからない実家の解体費用も払って、固定資産税も払うのは嫌だ」という方が多いです。
しかし、これには自治体が特例を用意してくれています。
自治体によって違いますが、例えば実家の解体費用を補てんしてくれたり、固定資産税アップを猶予してくれる特例があります。
詳しくは各自治体に確認してみてください。
ちなみに不動産は、更地の方が売却しやすいです。
土地と建物セットで不動産を購入する場合、建物が古い民家の場合はほとんどの場合解体して新しい建物を建てます。
土地と建物だと購入者が解体費用を負担しなければならず、どうしても売却しにくいです。
解体費用はかかりますが、更地にした方が不動産は売れやすいのです。
まとめ
原則、空き家や古民家の相続対策や相続税対策は、早めに対策しておくのがおすすめです。
親が亡くなってからだとできることが限られます。
また、実家の空き家や古民家の相続や相続税にはご紹介したとおり、様々なルールがあります。
なかなか素人が自分でできるものでもありませんので、信頼できる専門家をつけて進めていきましょう。
「信頼できる専門家だけを紹介している相談窓口」もあるため、有効に活用しましょう。
ちなみに、私は一般社団法人相続ファシリテーター協会さんに相続の相談をしました。
相続の専門家の先生が丁寧に対応してくれましたよ(^^)
全国に支部があるため、全国で相談ができるようです。
うちの相続問題が解決できましたので、おすすめの相談先です(^^)
あなたの参考になればうれしいです(^^)
