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空き家を活用するためにリフォームやリノベーションを考えている人も多いことでしょう。
自分で空き家に住むという人は、現代風にリフォームやリノベーションした方が住みやすいでしょう。
空き家を賃貸に出したり、シェアハウス、民泊にするためにリフォーム・リノベーションする人も多いです。
また、空き家を売却するためにきれいにリフォーム・リノベーションして売却する人もいます。
空き家を誰かに貸したり売却したりするには、やはり空き家の商品価値を高める必要があるため、リフォーム・リノベーションの必要性もあるでしょう。
空き家のリフォームやリノベーションのメリット
空き家のリフォームやリノベーションのメリットをご紹介します。
あなたの空き家をリフォーム・リノベーションする際の参考にしてください。
自分で暮らす場合、住みやすくなる
空き家の多くは築年数が古いものが多く、現代風の建築になっていないものも多いです。
- トイレが和式
- 壁、床、天井に断熱材が入っておらず寒い
- 廊下や部屋に段差があり、高齢者に使いにくい
- 階段が急
- キッチンが使いにくい
- 床が沈む部分がある
- 畳の部屋ばかりでフローリングがない
など、古い日本家屋・空き家にありがちなことです。
これらを現代風にリフォーム・リノベーションすることで生活しやすくなります。
資産価値・商品価値の上昇
築年数の長い空き家ほど商品価値・資産価値は低いです。
日本では家屋の価値は築20年でゼロになると言われています。
事実、築20年以上の家を売る場合、家屋には値段がつかないこともあります。※土地には値段がつきます。
そのため、リフォームやリノベーションをすることで少しでも空き家の資産価値を高めるというメリットがあります。
リフォームやリノベーションで商品価値・資産価値を高めることで、空き家の買い手や借り手が見つかる確率が上がります。
空き家リフォーム・リノベーションのデメリット
では、空き家をリフォーム・リノベーションするデメリットをご紹介します。
必ずメリットとデメリットを事前に知っておきましょう。
そもそも空き家をリフォーム・リノベーションする意味があるのか？
空き家をリフォームやリノベーションする意味・目的を明確にする必要があります。
自分で暮らすためなのか、空き家を賃貸に出すためなのか、売却するためなのか、シェアハウスや民泊など宿泊施設にするためなのか、カフェなど店舗にするためなのかなど、目的によってリフォーム・リノベーションの方法が違います。
また、リフォーム・リノベーションの費用を空き家に投資する意味・価値があるかどうかを事前に調べましょう。
自分で空き家に住むならリフォーム・リノベーションにかける費用は「自分が暮らしやすくするため」なので良いですが、賃貸・売却・シェアハウス・民泊・店舗にするならば「投資」になります。
投資ということは「投資回収できるか」が焦点になります。
- 空き家を売却しようと思ってリフォーム・リノベーションしたが売れなかった。
- 空き家を賃貸に出そうと思ってリフォーム・リノベーションしたけど、入居者が入らない。
となってしまっては大損です。
本当に空き家をリフォーム・リノベーションしていいのかを慎重に判断する必要があります。
リフォームやリノベーションの業者は当然「空き家をリフォーム・リノベーションした方が良いですよ」と勧めてきます。
彼らの収入源はリフォーム・リノベーションの工事費用だからです。
空き家をリフォーム・リノベーションした後にどうなろうが、彼らの知ったところではありません。
あくまでも自己責任ですので、投資には慎重な判断が必要です。
空き家を売却、賃貸、シェアハウス、店舗などの目的でリフォーム・リノベーションしたけど、投資資金を回収できず失敗する人も多いです。
費用がかかる
当たり前ですが、空き家のリフォームやリノベーションには費用がかかります。
工事内容によりますが、けっこう高額の費用になることもあります。
怖いのが、リフォーム業者の最初の見積もりよりも実際の工事費用が高くなることです。
古い空き家は、リフォーム・リノベーションの見積もりを作る段階では目に見えないこともどうしてもあるようです。
- 床をはがしてみたら想定よりも木材が腐っていた
- 天井を見てみたら思わぬところにシロアリが巣を作っていた
など、工事が始まった後からリフォーム業者に指摘されて、追加の工事費用がかかることもあります。
また、空き家の躯体だけを残してそれ以外をリフォームやリノベーションする、ほぼ建て替えのような方法もあります。
これは住友不動産の「新築そっくりさん」などが有名です。
ただし、これは費用がかなり高いため慎重な判断が必要です。
築年数の古い空き家のリフォームやリノベーションは、予算に余裕を持たせておく必要があります。
空き家のリフォームやリノベーションにかかる費用相場
空き家をリフォームやリノベーションする費用の相場をご紹介します。
ご自身の空き家のリフォームやリノベーションの参考にしてください。
そもそも「リフォーム」と「リノベーション」の違いは？
ごちゃごちゃに使われがちな「リフォーム」と「リノベーション」ですが、正確には意味が違います。
リフォーム
リフォームは「マイナスになってしまったものをゼロに戻す」という意味です。
家の壊れた部分を直したり、老朽化した部分を直す意味合いです。
リノベーション
リノベーションは「ゼロからプラスにする」という意味合いが強いです。
家の性能を新築住宅より良い水準にしたり、家の価値を高める工事です。
空き家の全面リフォーム・リノベーションの費用相場
空き家の全面リフォームの費用相場は200万～600万円です。
リノベーションの費用相場は300万～1500万円です。
リノベーションの方が改修部分が多いため、費用は高くなります。
空き家の外壁リフォームの費用相場
空き家の外壁リフォーム工事の費用相場は70～400万円です。
外壁は家を守るために重要です。
外壁のはがれた部分から水が浸入し、家の木材を劣化させます。
シロアリは濡れた木材を好み繁殖します。
カビの原因にもなります。
空き家の屋根のリフォーム
空き家の屋根のリフォーム費用の相場は70～300万円です。
屋根が傷み、隙間や穴があくとそこから雨水が入り、雨漏りの原因になります。
雨漏りは家を最も早く劣化させます。
また、天井に水分がたまりやすくなることで、シロアリの発生・カビの発生につながります。
シロアリはどんどん家の木材を食べていくため、屋根のリフォームをおろそかにすると後でさらに高額の費用がかかります。
空き家の床の張り替えリフォーム
空き家の床が傷んで、きしむ・沈むなどの症状があれば床の張り替えが必要です。
床の張り替えリフォームの費用相場は15～50万円です。※フローリングの張り替えの費用です。
畳の張り替えは6畳で5万円くらいです。
空き家の耐震補強リフォーム
築年数が古い空き家は耐震構造で造られていないことが多いです。
特に、昭和56年より前に建てられた家は、現代の建築基準法の耐震基準を満たしていません。
耐震補強をする義務はありませんが、地震がきたら倒壊する恐れがあるということです。
耐震補強リフォームの工事費用の相場は50～300万円です。
耐震補強リフォームはけっこう後回しにされがちですが、もし空き家を長く使うつもりであれば検討しても良いでしょう。
空き家の間取り変更のリフォーム
空き家の間取りが使いにくいことがあります。
最も多いのは「この壁がいらないんだよなぁ～」という理由で、壁を取り払う工事です。
間取り変更リフォームの費用相場は50～400万円です。
生活しやすさ、使いやすさを考えると重要な工事ですね。
空き家に断熱材を入れるリフォーム
築年数の古い空き家にありがちなのが、壁・床・天井に断熱材が入っていないというケースです。
ご存知の通り、断熱材が入っていない家って寒いですよね。
冬の寒さは身にしみます。
断熱材を入れるリフォームの費用相場は150～300万円です。
どれくらいの面積に断熱材を入れるかによって変わってきます。
特に、冬の寒さが厳しい北国や雪国では、重要な工事と言えるでしょう。
空き家のキッチンリフォームの費用相場
- システムキッチン設置の工事費用：120～200万円(システムキッチン本体込み)
- キッチンのスライド収納：10～20万円
- キッチンのレンジフード：10～20万円
- キッチンの浄水器付き水栓金具：3～5万円
- 食洗器：20～30万円
- キッチンの電気配線工事費用：3～5万円
- 既存キッチン解体処分の費用：8～10万円
- 給排水管の工事費用：3～5万円
- 給排水管の移設配管工事：10～30万円
空き家の浴室のリフォームの費用相場
- ユニットバス設置の工事費用：150～200万円(ユニットバス本体込み)
- 既存浴室の解体処分費用：10～20万円
- ミストサウナ工事費用：20～30万円
- 浴室暖房や乾燥機の工事費用：30～40万円
- ジェットバスの工事費用：20～30万円
- 浴室に窓をつける工事費用：5～6万円
- 浴槽の素材交換の工事費用：10～15万円
- 浴室の内装工事費用：3000～5000円/㎡
- 浴室内の壁の新設工事：10～15万円
- 浴室内の壁の解体工事：5～8万円
- 給排水管の延長工事：3～5万円
空き家のトイレのリフォームの費用相場
- トイレ設置の工事費用：20～30万円(トイレ本体込み)
- 既存トイレの解体処分費用：2～4万円
- 給排水管の延長工事：3～5万円
空き家の洗面所のリフォームの費用相場
- 洗面台設置の工事費用：30～40万円(洗面台本体込み)
- 既存洗面台の解体処分費用：5～7万円
- 給排水管の延長工事：3～5万円
その他箇所のリフォームの費用相場
- 手すりの設置：6～14万円(1ヶ所につき)
- 床の段差の解消：3〜25万円(1ヶ所につき)
- 床暖房：約6万円/㎡(※温水式の場合、＋約25～100万円で熱源機設置も必要)
- 温水式床暖房：約6万円/㎡＋熱源機設置約30万～120万円
- 薪ストーブ、ペレットストーブ：40～70万円
- LED照明の工事費用：2～3万円
- 公共下水が通っていない古民家は浄化槽の埋設工事：30～40万円
- 電気配線の工事費：3～5万円
- 給排水管の工事費：3～5万円
空き家リフォームやリノベーションの事例
空き家リフォーム・リノベーションの事例をご紹介します。
具体的な事例を見るとイメージがわきやすいですよ(^^)
新潟県長岡市の空き家リフォーム事例
新潟県長岡市のKさんは築50年の空き家のリフォームをしました。
親が亡くなり実家を相続したKさん。
Kさんは県の教員として勤めてきました。
県内で転勤があるためマイホームを購入できなかったという理由から持ち家を持っていませんでした。
そのため、相続した実家の空き家に住むことにしました。
比較的状態は良い家だったのですが、瓦屋根をずっと変えていないことと、壁のトタンもずいぶん傷んでいたため、そのリフォームをすることにしました。
また、断熱材が使われていない家だったため、断熱材を入れるリフォームもしました。
かかった費用は以下の通り。
屋根の葺き替え：約90万円
トタン外壁の張り替え：約240万円
断熱材を入れる工事：約200万円
合計：約530万円
費用はかかりましたが、冬の新潟の寒さをしのげる暖かい家になりました。
Kさんは退職金で中古住宅の購入も考えていましたが、実家をリフォームすることで結果的にもっとも費用が安い方法で住みやすい住宅を手に入れることができました。
東京都江東区の空き家リノベーション事例
東京都江東区のYさんは、東京都江東区にある実家の空き家に住むことになり、リノベーションをすることにしました。
親が生きていたときに外壁の塗りなおしをしてくれていたおかげで、外観は比較的きれいでした。
ですが、屋内の設備が古いままでした。
現代のキッチン、風呂、トイレではなかったため、奥様の強い要望もあり、生活のしやすさを考えて水回りのリノベーションをすることにしました。
かかった費用は以下の通りです。
システムキッチン設置の工事費用：約200万円
ユニットバス設置の工事費用：約170万円
トイレ設置の工事費用：約25万円
合計：約395万円
現代風の新しい水回りにしたことで、雰囲気はガラリと変わりました。
キッチン、風呂、トイレのリノベーションはけっこう印象を変えるようですね。
この家は駅から近いこともあり、Yさんは今後この家を賃貸に出すことも考えているようです。
大阪府大阪市の空き家のリフォーム事例
大阪市のFさんは空き家になっている実家のリフォームをすることにしました。
キッチンの床でしずむ部分があったため、キッチンの床を張り替えることにしました。
また、2階に6畳間が2つ続いていたのですが、Fさん夫婦の2人だけで住む予定でしたので、2階を広くするために6畳間の間の壁を取り払って12畳にしました。
また、Fさん夫婦が歳をとっていくことを想定して、家の中の段差をなくしてバリアフリーにしました。
かかった費用は以下の通りです。
キッチンの床の張り替え：約30万円
2階の壁を取り払う工事：約30万円
床の段差をなくす工事：約20万円
合計：約80万円
家の基礎部分や屋根や外壁など重要な部分のリフォームは後回しとなりましたが、ひとまず暮らしやすい家にすることができました。
空き家のリフォームやリノベーションの補助金
空き家のリフォームやリノベーションには高額な費用がかかることがデメリットです。
しかし、日本では空き家が社会問題になっていることもあり、空き家を再利用するためのリフォームやリノベーションに対して補助金を出してくれるケースがあります。
空き家のリフォームやリノベーションに使える補助金をご紹介します。
住宅ストック循環支援事業
住宅ストック循環支援事業は平成28年度に施行された補助金です。
空き家を省エネ住宅・エコ住宅にするリフォームと、耐震性を高めるリフォームをすることで、条件がそろうと受給できる補助金です。
省エネ住宅にするリフォーム費用に対して30万円、耐震工事費用に対して45万円の補助金がおります。
ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス(ZEH)支援事業
ZEHとは「ゼロ・エネルギー・ハウス」のアルファベットの頭文字をとったものです。
住宅で使う光熱費などのエネルギーを、自分の家で発電するという意味です。
空き家に太陽光発電のシステムを導入することや、断熱性の高い住宅にすること、指定された設備を設置すること、ZEHビルダーが設計と建築をすることなど、かなり条件が指定されます。
補助金額は75万円です。
高性能建材を使った断熱リフォーム支援事業(断熱リノベ)
指定された高性能建材を使用することと、決められた断熱改修率をクリアすることが条件になります。
空き家など戸建ては120万円、マンションなど集合住宅は15万円の補助金がおります。
住宅の省エネ化を計ることが目的の補助金です。
長期優良住宅化リフォーム推進事業
指定条件の耐久性の強い住宅、地震に強い住宅、省エネ住宅、維持管理がしやすい住宅にするためのリフォーム条件をクリアすることでおりる補助金です。
「提案型」「高度省エネルギー型」「評価基準型」「認定長期優良住宅型」の4種類があり、専門家による空き家の建物調査(インスペクション)をした上で、それにそったリフォームを実施することが条件です。
補助金の限度額は300万円です。
各補助金とも「省エネ住宅」「耐震性の強い住宅」が主な補助金の要件のようですね。
ご自身の空き家のリフォーム・リノベーションに該当しそうであれば活用してみると良いでしょう。
古民家のリフォーム・リノベーション
築年数が50年を超える住宅を「古民家」と呼びます。
築年数が古い住宅は現代工法とは異なる工法で建てられていることもあるため、一般のリフォーム業者では工事できないこともあります。
古民家のリフォームやリノベーションにかかる費用の相場については『古民家再生やリフォーム・リノベーション費用の相場は？』を読んでみてください。
悪徳リフォーム業者に騙されないで！
空き家や古民家のリフォーム・リノベーションでもっとも大切なことは業者選びです。
これがもっとも難しくて、リスクが高いです。
消費生活センターには今でもリフォームトラブルの相談が多いようです。
未だに悪徳リフォーム業者はいますので、だまされないように注意してください。
リフォーム業者選びに失敗すると起きることを挙げておきます。
- 追加工事が発生し、追加費用がかかる
- アフターフォローがずさんで、工事後のトラブルに対応してくれない
- 手抜き工事をされる
- あまりに工事がダメダメなため、結局他のリフォーム業者に頼むことになり費用が高額になる
- 欠陥住宅になる
などが挙げられます。
リフォームやリノベーションの困ることは「完成しないと家を使えない」ということです。
リフォームやリノベーションの工事途中で「やっぱりやめます」と言えないことです。
一度契約して工事が始まってしまえば、最後まできちんと工事してもらうしかありません。
ですが、悪徳業者の中には「工事が始まってしまえばこっちのもの」とばかりに、追加工事の請求をしてくるところがあります。
工事を途中でやめるわけにもいきませんし、仕方なく言われるままに追加工事費用を払う。
それに漬け込んでさらに追加工事を請求してくる悪徳業者がいます。
こうした業者の特徴は、見積もり段階で、他社と比較すると工事金額が妙に安いことです。
「とにかく安くして工事を受注してしまう。受注すればこっちのものだから追加工事を請求していく」という考え方です。
これでは詐欺にあったようなものです。
見積金額が妙に安いリフォーム業者には注意してください。
リフォーム業者の選び方については『古民家再生やリフォーム・リノベーションの失敗やデメリット』を読んでみてください。
※少々古民家寄りの記事ですが、空き家のリフォーム・リノベーションの参考にもなるはずです。
空き家リフォームの際は相続対策も忘れずに
空き家をリフォーム・リノベーションするときは、相続について考える良い機会です。
- 空き家は誰が相続するのか？
- 空き家を相続後、誰が管理するのか？
- リフォームしたあとの評価額はいくらになるのか？
- 評価額が変わることで相続税が発生しないか？
- 相続が不公平になっていないか？(誰か1人だけがトクをして他の相続人が損をしていないか)
- 相続税の納税資金はあるか？
など、考えておくことはたくさんあります。
私も実家をリフォームした際に、相続対策をしましたよ(^^)
相続した空き家をリフォームして売却する際に税制優遇があることや、空き家を賃貸に出すことで相続税対策になるメリットがあります。
空き家の相続については一般社団法人相続ファシリテーター協会の「空き家の相続の問題！売却や活用の税金控除や放棄後の管理義務」が参考になりますので、読んでみてください(^^)
まとめ
空き家のリフォーム・リノベーションのポイントをまとめておきます。
- まず、リフォーム・リノベーションの目的を明確にすること
- 本当にリフォーム・リノベーションが必要か慎重に検討すること
- 業者選びは慎重に
です。
特に「本当にリフォーム・リノベーションが必要か慎重に検討すること」については、リフォーム・リノベーションを勧めてくる業者も多いですが、こうした業者はリフォーム・リノベーションの工事をすることが目的です。
工事後に空き家がどうなろうと知ったことではありません。
本当にその空き家を活用できるのか慎重な検討が必要です。
もし長い目で見て利用価値が低い空き家であれば、個人的には売却してしまった方が良いと思います。
※詳しくは『空き家の売却方法と相場や税金』を参考にしてください。
空き家のリフォーム・リノベーションは慎重に検討してください。
また、リフォーム・リノベーションの相談をリフォーム・リノベーション業者にしてはいけません。
工事を勧められるのがオチです。
公平中立な第三者の、空き家のことを全般的に相談にのってくれる相談窓口に相談するのがおすすめです。
あなたの参考になればうれしいです(^^)
