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築100年以上の古民家を保有している人もたくさんいます。
こうした貴重な古民家を再生・リフォーム・リノベーションして再利用したい人は多いです。
では、築100年以上の古民家再生・リフォーム・リノベーションの注意点をご紹介していきますね(^^)
古民家は不便？
古民家は現代生活の機能的な住居や、耐震性や防火性の面で現代の建物とは違います。
実際に暮らしていると「寒い、暗い、不便」という問題があります。
古民家をリフォーム・リノベーションしたり、民泊や宿泊施設・店舗などにするにも、こうした「寒い、暗い、不便」を解消することが求められます。
実際に古民家に暮らしている人が、冬になると古民家の隣に立てたプレハブ小屋で生活しているというご家庭もあります。
古民家の耐震性に注意
古民家は耐震性の問題を解決することも重要です。
「古民家は地震に強い」というのは事実ですが、それは個々の古民家の状態によります。
劣化が進んでいたり、保存状態が悪ければ耐震性は低く、倒壊の危険性もあります。
リフォーム・リノベーションしたくても、現在の法律の制約から改修・改装が困難で、結局解体するという事例も多いです。
古民家の耐震性については「古民家リフォームの耐震補強工事は？」も参考にしてください。
古民家再生できる業者が少ない
また、古民家をリフォーム・リノベーションできる職人さんや工務店は少ないという問題点があります。
一般的な工務店には古民家リフォーム・リノベーションはできません。
現代の住宅と構造や骨組みが違うため、古民家専門の技術や知識が必要です。
また、古民家をリフォーム・リノベーションする前には建物診断が必要です。
リフォーム・リノベーションできる状態なのか、建物診断の結果リフォーム・リノベーションするならどうすればいいのかなどの調査・診断が必要です。
また、古民家再生・リフォーム・リノベーション業者によるトラブルも多く発生しており注意が必要です。
古民家の再生方法は？
古民家再生は大きく分けると「現地再生」と「移築再生」があります。
古民家の現地再生とは？
現地再生は、現在古民家がある場所で古民家を改修して再生するリフォーム・リノベーションの方法です。
現地再生の目的は、生活の利便性を上げたり、耐震性を上げたり、老朽化を補修するなどです。
古民家を長く使い続けるためにも重要なことです。
古民家全体のリフォーム・リノベーションもあれば、部分的な補修工事もあります。
また、傷みのひどい部分を解体したり、減築・増築もあります。
古民家の基礎部分を交換・補強するために、古民家自体を持ち上げて修理する「揚家(あげや)」という方法もあります。
また、古民家を基礎から切り離して、古民家をスライドさせて動かす方法もあります。
これによりセットバックできたり、古民家の前に広くスペースを作って駐車場を広げることもできます。
古民家を宿泊施設や店舗にする場合のリフォーム・リノベーションに有効です。
古民家の移築再生とは？
移築再生は、一度古民家を解体して材料を新しい場所に運んで古民家を組みなおす再生方法です。
構造体が著しく傷んでいれば難しいですが、保存状態が良ければ移築再生が可能です。
仕上げ材は傷んでいる場合が多いです。
移築再生で、まだ使える部材と傷みが激しい部材の診断は、移築再生する際の設計に関わります。
あまりにも傷みが激しい建材が多いと、移築後の設計が難しくなります。
移築再生も現代の住宅に近いレベルに再生することが多いです。
移築再生には確認申請が必要で、現代の法律に適した再生をする必要があります。
そのため、移築再生の際は耐震性を高める工事をすることになります。
移築再生はリフォーム・リノベーションというよりは新築工事に近いです。
解体方法も建材を壊さないように解体する必要があります。
設計には建築確認も必要です。
古民家の使い方、規模、立地など建築主の要望や、その地でできる工法や設計、古材の腐朽状態、確認申請が通る方法が求められます。
古民家の部分再生と古材再利用
古民家再生には「部分再生」もあります。
部分再生とは、古民家の一部に新築の建物を組み入れて再生する方法です。
また、古民家の古材を再利用する方法もあります。
古民家を解体すると、柱や梁などの古材が出てくるので、その古材を新築建物や改修の部材として利用することができます。
鉄筋コンクリートの建物にあえて古民家の古材を利用することでデザイン性を高めたり、インテリアに使うこともできます。
また、古材は買取してくれる業者もいるため、お金に換えることもできます。
そのため、古民家を解体する際は「古民家解体に強い解体業者」を選定する必要があります。
一般の解体業者に頼んでしまうと、お金になる古材を壊してしまう危険性があります。
杉、檜(ヒノキ)、欅(けやき)などを使用した帯戸や繊細な組子の障子、墨書きや絵画などが描かれた襖(ふすま)は、再利用できる対象になることがあります。
古民家再生は現地再生が優先
古民家再生には現地再生と移築再生がありますが、まずは現地再生を優先して考えます。
移築再生は費用が高いことや、確認申請の手間もあるため、現地再生のリフォーム・リノベーションをする人が多いです。
古民家再生は、現代の住宅のリフォームやリノベーションとは全く違います。
古民家再生はまず建物診断から始まります。
古民家の状態を診断して、リフォーム・リノベーションできるのか、できるとしてどのような設計をするかなどを専門知識のある業者が見極める必要があります。
もちろん、持ち主の意向をその設計に組み入れる必要があり、高度な技術と知識が必要です。
一般的な住宅のリフォーム・リノベーションや、新築住宅とはまったく違う手順で、業者の臨機応変さと創意工夫が問われるレベルの高い工事と言えます。
リフォーム・リノベーション業者選定を失敗することは、古民家再生の失敗を意味します。
また、古民家再生の業者を選定する際はアフターフォローも重視してください。
アフターフォローがないリフォーム・リノベーション業者もあるため、何かあると追加工事などさらに費用がかかってしまいます。
また、大工や職人さんの腕にかなり左右されるため、それも業者選定を難しくする要因です。
大工さんや職人さんの技術によって、完成はかなり差が出ます。
どんなに業者が良いことを言っても、大工さんや職人さんの技術がなければ古民家再生は失敗です。
設計者と施工者のレベルが高くないと良いリフォーム・リノベーションはできません。
伝統工法の経験がある大工さんや職人さんは少ないです。
現地再生のリフォーム・リノベーションは基本的に現状の古民家の持つ問題を改善して活かすことがメインです。
工事に制約が多いため、どこまで工事するかで古民家再生の方法ややり方が大きく変わってきます。
工事のプロセス、コスト、工期は相場がつきにくく「ケースバイケース」としか言いようがないところです。
ちなみに、増築を伴わない現地再生は建築確認の必要がありません。
古民家の現地再生の流れ
古民家の現地再生の流れをご紹介します。
- 基本調査(劣化診断、耐震診断)
- 基本設計
- 詳細調査
- 実施設計(リフォーム・リノベーションの設計)
- 見積もり
- 契約
- 施工・工事
- 引き渡し
となります。
さらに７の「施工・工事」手順もご紹介しておきます。
- 外装・床材撤去
- 揚家(家屋を持ち上げる作業)
- 基礎工事
- 土台・柱補修
- 上屋を下ろす
- 架構建て起こし(家屋の基礎部分を建てる)
- 外部工事
- 内部工事・設備工事
となっています。
古民家の移築再生の流れ
古民家の移築再生の流れをご紹介します。
- 基本調査
- 基本設計
- 詳細調査
- 実施設計(移築の設計)と確認申請
- 見積もり
- 契約
- 解体
- 施工・工事
- 引き渡し
となります。
さらに８の「施工・工事」手順もご紹介しておきます。
- 詳細調査立ち合い
- 解体工事契約
- 解体・部材の保管
- きざみ・部材補修
- 仮組み
- 基礎工事
- 建て方(部材補修)
- 外部工事
- 内部工事・設備工事
となっています。
古民家再生の工期はどれくらい？
古民家再生・リフォーム・リノベーションは一般の住宅に比べて工期が長くかかります。
リフォーム・リノベーション工事が始まってから現場で思わぬ問題が見つかることもあり、工期が伸びることがあります。
そうした問題を可能な限り工事前に発見できる優秀な業者を選定する必要があります。
工期が伸びてしまう業者だと、家族の生活にも影響が出てしまうため、業者選定は慎重に行いましょう。
技術・知識がない業者ほど工期が伸びますし、契約後に追加工事費用が発生するリスクがあります。
古民家再生の工期は、現地再生で5～12ヶ月、工事は6～12ヶ月くらいかかります。
移築再生は設計に6～12ヶ月、工事は8ヶ月～1年半ほどかかります。
古民家再生の診断・調査
古民家再生の調査は「基本調査」と「詳細調査」があります。
再生できる可能性を見極めて、基本設計に必要な情報を得るための調査を基本調査といいます。
再生を実施することが決まっていてリフォーム・リノベーションのための詳細情報を調査することを詳細調査といいます。
一般的には古民家診断・調査は有料です。
診断・調査の結果、古民家の状態が悪くリフォーム・リノベーションができないと診断され、解体しか選択肢がないという事例もあります。
もし古民家をリフォーム・リノベーションすることを検討している場合は、早めに診断・調査をすることが有効です。
古材の傷みや耐震性を調査することが必要で、調査結果が悪ければリフォーム・リノベーション費用が高額になる可能性が高くなります。
中には調査結果の報告の際に必要のない工事や虚偽の報告をして高い工事費を要求してくる悪質なリフォーム・リノベーション業者もあるため、騙されないように注意してください。
調査の結果「何のために古民家を再生するのか」の基本方針が決まります。
また、調査内容と予算が合うかを検討し、どうしても予算が合わなければ他の方法を提案してもらったり、他の業者にセカンドオピニオンとして話を聞いたり、解体工事に踏み切るなどの方法があります。
古民家再生が困難な事例
工事車両や機械が入ってこれない立地の場合は、古民家のリフォーム・リノベーションや解体、古材の運搬が困難で多額の費用がかかることがあります。
狭くて曲がりくねった道の先に古民家がある場合や、崖の上にある古民家、敷地内外の地面に高低差がある場合は工事費が高額になるか、リフォーム・リノベーションができない事例もあります。
現地再生であっても、10㎡以上の増築工事や用途変更をする場合は確認申請が必要です。
接道していない、防火・準防火地域の指定区域に含まれているなどの理由で不適格な建築物になるとリフォーム・リノベーションが困難になります。
調査・診断では畳を上げて床下が湿気ていないか、土台や柱脚、大引きや根太の状態を調査します。
古民家の傾きがないかも調査・診断します。
また、雨漏りの進行による小屋組や柱と梁の接合部の腐朽具合も調査します。
雨漏りのしみが目立つ場合は接合部の腐朽が進んでいることがあります。
柱や土台は表面上は大丈夫そうでも内部がシロアリに食われていることもあります。
古民家再生の設計
基本設計は現在の法律に基づいて行います。
それによってはセットバックや、耐震工事が必要な事例も多いです。
予算は限られているため、予算と古民家の状態によっては「何を優先させるか」を決めなければいけないこともあります。
基本設計の後は詳細調査をして実施設計(具体的なリフォーム・リノベーションの設計)に入ります。
各所の詳細設計や、構造設計、設備設計をします。
また、詳細調査は設計、解体、監理の段階で追加調査が必要で、その都度の費用も事前に確認しましょう。
古民家再生に失敗しないためのコツ
古民家再生に失敗しないためのポイントを押さえておきましょう。
実際にはリフォーム・リノベーション業者がやることですが、依頼主としても最低限の知識は持っておきましょ
う。
- 古民家は通気性が良いことがメリットであるため、リフォーム・リノベーションの際に壁や仕切りを多くしすぎない
- 断熱性を高める工事は重要ですが、結露がでるほど気密性を高くしないこと
- 古材や建具のために、古民家の内部が乾燥しすぎないようにエアコンは控えめにできるリフォーム・リノベーションをすること
- 屋根裏に熱がこもらないように通気性を配慮すること
- 水回りの設備配管はできるだけ1ヶ所に集中させてメンテナンススペースを確保すること
- 古民家の良さである吹き抜けを残す場合は冬の寒さ対策が重要で、断熱材や床暖房を活用すること
特に、古民家のフルリフォーム・フルリノベーション期間中は、その古民家で生活ができないほどの大規模工事になります。
その間は家財を運び出す必要もありますし、どこか別の住まいに引っ越す必要があります。
そうした費用や期間も計算に入れておく必要があります。
具体的な古民家のリフォーム・リノベーション方法は？
古民家の状況に応じた具体的なリフォーム・リノベーション方法をご紹介します。
古民家が寒い
古民家が寒い原因をご紹介します。
- 束立て基礎、軒など伝統工法には隙間が多い
- 外壁や屋根の断熱性がない
- 真壁、板壁は隙間が多い
- 木製の外部建具は気密性が低いため、隙間風が入る
- 古民家は大空間が多く、暖房効率が悪い
- 障子など気密性の低い間仕切り
- 天井が吹き抜けのため、暖房効率が悪い
- ストーブをつけても局所の暖房にしかならない
などです。
古民家の寒さの解決方法もご紹介します。
- 床下の通気性を制御する(底冷え防止)
- 壁、床、天井に断熱材を入れる
- 吹き抜けでない部分を作るために天井をつける(暖房効率を上げる)
- 気密性の高い木製建具を使用してリフォームする
- 床暖房にする
- 薪ストーブを使用する
- 蓄熱機(パッシブソーラー)の導入
などが有効です。
もちろん、それぞれリフォーム・リノベーション費用がかかるため、慎重な検討が必要です。
古民家の中が暗い
古民家の室内が暗くなる原因をご紹介します。
- 間取りに奥行きがある
- 軒が低くて室内に光が入りにくい
- 南側に窓が少ない
などが挙げられます。
そうした古民家の暗さの解決方法もご紹介します。
- 南側に窓を設ける
- 北側の部屋の減築
- 古民家中央部に庭を設ける
などが有効です。
古民家中央部に庭を設けるのは、構造上難しい古民家もあります。
古民家の水回りが不便
古民家の水回りは不便な構造になっていることが多いです。
- 浴室、トイレ、台所の位置が母屋から離れていて不便
- 水回り設備が古くて機能性が悪い
などが挙げられます。
こうたい古民家の水回りの解決方法をご紹介します。
- 水回りの工事で、浴室、トイレ、台所の位置を変える
- 浴室は防水や湿気を配慮した位置に設置する
などのリフォーム・リノベーションが有効です。
古民家が雨漏りする
雨漏りのある古民家は多いです。
これは現代工法を取り入れることでほとんど解決します。
古民家の耐震性が心配
現代の耐震技術を使った耐震補強工事をすることで対応できます。
詳しくは「古民家リフォームの耐震補強工事は？」を読んでみてください。
古民家の解体工事
古民家の古材を再利用する移築再生や、現地再生でも一時的にある部分を解体して古材を取り出しそれを再利用するなど、古民家再生・リフォーム・リノベーションには解体工事がつきものです。
古材を活かす解体は一気に壊すことができないため、古材を傷つけないよう慎重に解体する必要があります。
また、古民家独特の基礎構造部分の解体は熟練の職人でないとできないため、古民家解体専門の優秀な業者に依頼する必要があります。
場合によっては、構造体(骨組み)だけを残して解体し、そこからリフォーム・リノベーションを行う事例もあります。
古民家が大きく、再利用する古材が多いほど解体費用は高くなり、工期も長くなります。
ちなみに、現代の木造戸建て住宅の寿命は30～40年と言われています。
これは戦後に住宅産業が発達してスクラップ＆ビルドが繰り返されたためです。
合理化とコスト削減が追求された結果、解体や民家の再利用までできるように造られていません。
古民家は、解体や再利用することを前提に造られており、長く住める家として造られてきました。
デザイン性の高い古民家リフォームは注意！
デザイン性の高い古民家リフォーム・リノベーション工事は注意が必要です。
実は、設計士・建築士は現場の建築や、古民家の構造を知らない人も多いです。
デザイン性が際立つあまり、耐震性・強度・防水性・防火性が弱い欠陥住宅になるリスクがあります。
デザイン性を追い求めすぎて、土台に穴を開けて配管・配線したり、基礎をなくしたりと、現場の工事のことを全く考えていない設計士もいます。
デザイン性の高いリフォーム・リノベーションで、雨漏りがひどい古民家もあります。
築100年の古民家再生の費用相場は？
では、築100年以上の古民家再生・リフォーム・リノベーションの費用相場はどれくらいなのでしょうか？
おおよそ1000～1500万円と言われています。
もちろん、古民家の状態、広さ、リフォーム内容によって工事費用は変わります。
また、現地再生か移築再生かでも費用が変わります。
場合によっては3000万円を超えるリフォーム・リノベーション費用がかかることもあります。
築100年以上の古民家再生・リフォーム・リノベーションの事例もご紹介します。
新潟県の古民家再生の事例
新潟県にある250㎡の古民家の再生・リフォーム・リノベーションの事例です。
雪国のため寒さ対策が重要な事例でした。
- 床、壁、天井に断熱材を入れる
- 窓を二重サッシにする
- バランスよく壁を造り、断熱性を上げる
- 薪ストーブと囲炉裏の設置
- 柱や梁で傷んでいる古材の交換
- 屋根を融雪屋根にする
- 耐震補強工事
などでリフォーム・リノベーションして、費用は約4000万円でした。
神奈川県の古民家再生の事例
神奈川県の築年数100年以上の古民家の再生・リフォーム・リノベーションの事例です。
依頼者は耐震に不安があったことと、居住者の高齢化によりバリアフリーのリフォームをしたいという依頼でした。
実際に行った工事内容は、
- 耐震補強工事
- 瓦屋根を軽量化
- 床の張替えと床暖房の設置
- 家の中の段差をなくす工事
- 水回りの動線の補修工事
- 手すりの設置
- トイレと浴槽をバリアフリー仕様に変更
などです。
リフォーム・リノベーションにかかった費用は約2500万円でした。
京都府の古民家再生の事例
京都府にある築150年の古民家の再生事例です。
京都の古民家が多く残る地域の家でした。
元々古民家オーナーがメンテナンスをやっていた家屋でしたが、耐震性に不安を持っており再生になりました。
実際に行った工事内容は、
- 耐震補強工事
- 家屋内に光を取り入れるために窓の位置を変更
- 床、壁、天井に断熱材を入れる工事
- 床暖房を導入
です。
リフォーム・リノベーションにかかった費用は約1700万円でした。
千葉県の古民家再生の事例
千葉県にある、広さ80㎡くらいの古民家再生の事例です。
この古民家の梁や柱にはかなり状態の良い木材が使われていて、この古材を活かしたリフォーム・リノベーションです。
また、古民家の設備が昔のものばかりで、現代の使いやすい設備を取り入れる工事もしました。
実際に行った工事内容は、
- キッチンをシステムキッチンに変更
- 浴室を現代水準の浴室に工事
- トイレをくみ取り式から水洗トイレ(ウォシュレット)に変更
- 照明を増やして室内を明るく
- 壁を増やして耐震補強工事
- 外壁と内壁の塗装工事
- 床暖房と断熱材を入れる工事
- ボロボロの納屋を撤去して駐車場を広くとる
などです。
リフォーム・リノベーションにかかった費用は約2000万円でした。
古民家再生のチェックポイント
古民家再生において特に重要なポイントをご紹介します。
- 耐震性は大丈夫か？特に昭和56年より前の古民家は注意
- 瓦屋根でないか？耐震性に問題があるかも…
- 雨漏りがないか？躯体部分が腐っている危険性も…
- 水回りの木が腐っていないか？
- 汲み取り式トイレではないか？工事費が高額になります。
などが特に重要です。
安全性や、古民家再生・リフォーム・リノベーションの費用が高額になる可能性を知るためです。
業者に連絡する前にご自身で確認できることもあるため、チェックしておきましょう。
古民家の相続対策も忘れずに
古民家再生をするときは、相続について考える良い機会です。
- 古民家は誰が相続するのか？
- 古民家が空き家になったら誰が相続するのか？
- リフォームしたあとの評価額はいくらになるのか？
- 評価額が変わることで相続税が発生しないか？
- 相続が不公平になっていないか？(誰か1人だけがトクをして他の相続人が損をしていないか)
- 相続税の納税資金はあるか？
など、考えておくことはたくさんあります。
私も実家の古民家再生・リフォームの際に、相続対策をしましたよ(^^)
相続については一般社団法人相続ファシリテーター協会の、
「相続税の基礎控除額は非課税枠のこと！税金計算と６つの節税方法」
「空き家の相続の問題！売却や活用の税金控除や放棄後の管理義務」
が参考になりますので、読んでみてください(^^)
リフォーム業者ではない第三者の古民家再生の相談窓口
リフォームやリノベーション業者によるトラブルが跡を絶ちません。
古民家再生は高度な技術・知識が必要な、難易度の高いリフォーム・リノベーションです。
一般の工務店・業者には工事ができません。
ところが、リフォーム工事案件を取りたい業者は「うちは何でもできますよ！」と営業してくるところもあります。
そうした業者にリフォーム・リノベーションを頼んでしまうと、古民家診断や調査が甘かったり、工事技術がなくて、手抜き工事や欠陥住宅になってしまうリスクがあります。
どの工務店・業者に相談しても「うちは良いですよ！」としか言わないため、どこに相談していいのかわかりません。
そうしたときに有効なのが「工事業者ではない、第三者の古民家再生の相談窓口」に相談することです。
こうした第三者機関は工事をしないため、相談者の立場にたって古民家再生・リフォーム・リノベーションの相談にのってくれます。
「古民家再生・リフォーム・リノベーションに失敗したくない」という方は、こうした信頼できる第三者の相談窓口を有効活用しましょう。
あなたの参考になればうれしいです(^^)
