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古民家、空き家、空き別荘を利用して民泊をやりたいという人がじわじわ増えています。
特に空き家や空き別荘は、そのままにしていても固定資産税がかかるだけですから、何とか活用できないかと考えている人は多いです。
日本への外国人観光客が増加しています。
古民家、空き家、空き別荘を民泊でビジネスチャンスに変えることはできるのでしょうか？
民泊新法が施行
2018年6月15日から「民泊新法」が施行されました。
民泊新法は「住宅宿泊事業法」といいます。
日本では今まで民泊ビジネスは禁じられていました。
人を宿泊させてビジネスをするのは「旅館業法」に基づくホテル営業、旅館営業、簡易宿所営業、下宿営業だけでした。
ところが、2020年東京オリンピックでの外国人観光客の増加が見込まれ、宿泊施設が足りないという問題も予測されます。
また、外国人観光客の増加に伴い、日本でも民泊をビジネスとして行えるようになりました。
東京都大田区の民泊特区は有名ですが、それ以外の地域でも民泊ビジネスが認められます。
民泊の条件は、人を宿泊させる日数が1年間で180日未満であることなどの条件があります。
日本が好きな外国人観光客の中には、東京や大阪など大都市圏ではなく、日本の地方都市や田舎で古き良き日本の生活を体験したいというニーズも一定数あるため、空き家・古民家・空き別荘を民泊にしてお金を稼ぐことができます。
※もちろん、民泊を行うためには事前の申請・許可が必要です。
空き家、空き別荘は、民泊でお金をもらいながら家屋の空気の入れ替えをできるというメリットもあります。
AirbnbやHomeAwayが台頭
日本は民泊後進国で、あまりなじみがありません。
しかし、海外では民泊は宿泊方法としては一般的です。
米国の民泊仲介サイトのAirbnb(エアビーアンドビー)や、同じくアメリカのHomeAway(ホームアウェイ)などが、外国人観光客に広く使われています。
また、日本の民泊仲介サイトでは「ステイジャパン」などが有名です。
集客力があるため、こうした民泊仲介サイトを活用して集客を伸ばした民泊施設もあります。
ご自身の古民家、空き家、空き別荘のビジネスの市場は、近隣でも日本国内でもなく「世界」になるというわけです。
民泊ビジネスのリスク・デメリット
古民家、空き家、空き別荘で民泊をする場合はデメリットやリスクもあります。
日本では民泊のデメリットやリスクの方が注視されています。
良いことばかりではありませんので、必ず勉強しておきましょう。
言葉の壁
民泊ビジネスをする際に、自分自身でお客さんの宿泊手続きや接客を対応する人もいます。
その際は言葉の壁が当然あります。
外国人観光客の場合、宿泊するのは英語圏の人だけではありません。
全く聞いたこともない言語だとコミュニケーションがまったくとれないリスクもあります。
市街化調整区域に注意
空き家、古民家、空き別荘が市街化調整区域になっていると民泊ビジネスができない可能性もあります。
市街化調整区域とは、開発行為を制限している区域という意味で、新しい建築物を建てたり、増築することを極力抑えている区域のことです。
自治体によって民泊ができるかどうかは変わりますが、農家民泊を認めているところもあります。
リフォームやリノベーションが必要なことも…
空き家、古民家、空き別荘の状態によっては民泊サイトに登録しても宿泊客がつかないことがあります。
荒廃が進んでいる空き家、古民家、空き別荘は、やはり人気がありません。
ビジネスである以上は、観光客が「ここに泊まってみたい！」と思ってもらう必要があります。
家屋がきれいであること、清潔であることはもちろん最低限です。
リフォーム・リノベーションして空き家・古民家・空き別荘の良さを活かしておしゃれな空間づくりをしないとお客さんがつきにくいです。
ビジネスである以上、最低限の設備投資が必要な事例も多いです。
宿泊客は「民泊に泊まりたい」と思っているのではなく、宿泊先を探しているだけです。
ということは、一般の旅館やホテルがライバルになりますので、ある程度努力をしなければいけないことがあります。
民泊サイトに登録したから人が来るとは限らないのです。
古民家、空き家、空き別荘の状態が悪ければ、費用をかけてリフォーム・リノベーションをする必要もあります。
特に古民家のリフォーム・リノベーションは高額です。
掃除の問題
民泊は宿泊施設である以上、宿泊者が帰った後は清掃する必要があります。
遠方の空き家や空き別荘の場合、掃除をするのが大変です。
ホームクリーニングサービスや清掃代行業者に頼む方法もありますが、費用がかかり利益が減ってしまいます。
また、外国人観光客の中には宿泊先の使用状況が悪い人もいます。
文化の違いもあり、すごく部屋を汚していく人もいるので、こうした掃除の手間が発生するリスクがあります。
外国人宿泊客のトラブル、宿泊マナー
民泊ビジネスでもっとも躊躇するのが「外国人宿泊客のトラブル、宿泊マナー」です。
知っておかなければいけないのは、外国人観光客で民泊を選択する人の理由第一位は「宿泊費用が安いから」です。
「日本の文化に触れたい」「古き良き日本の暮らしを体験したい」という外国人観光客は少数派です。
民泊は「1人いくら」ではなく「1部屋いくら」で計算するところも多いため、1部屋に複数人数で宿泊すれば宿泊者の1人当たりの費用は安くなるため人気があります。
安い宿に泊まりたい外国人宿泊客がトラブルを起こすとは言い切れませんが、現実そうしたトラブルが起きています。
また「外国人は日本人ではない」ということも知っておかなければいけません。
文化も風習も違うため、それがトラブルの原因になることもあります。
民泊の外国人宿泊客のトラブルで多いのが、
- 深夜の騒音で近隣からの苦情
- 酒に酔って暴れまわる
- 他の宿泊者に迷惑をかける、暴力をふるう
- 火事を起こす
- タバコの不始末
- 宿泊施設内の物品の盗難
- 宿泊施設内の設備の破壊
- 日本人には理解できないゴミの扱い、ゴミの捨て方
- 汚物トラブル
- 自殺する
- 殺人事件
などです。
部屋の床じゅうにゴミを捨てていったり、汚物や嘔吐物を遺していったり、部屋のコップや電池の盗難も多いです。
こうしたトラブルに民泊の貸主である所有者が対応しなければいけません。
そこまでやるのか、慎重な判断が必要です。
もちろん民泊にメリットもあります。
- 外国人の友達ができる
- きちんとすれば予約がたくさん入る
- リピーターになってくれる
- 英語を話せるようになった
- 空き家や古民家を使ってお金を稼げる
など、良いこともありますが、いずれにせよ民泊は慎重な検討が必要です。
空き家活用をする際は相続対策も忘れずに
民泊などで空き家を活用する際は、同時に相続対策も考えておきましょう。
- 空き家をリフォームすることで評価額が変わらないか？
- 相続税はかかるのか？
- 今後、空き家は誰が管理するのか？
- 民泊が収益化できた場合、空き家は誰が相続するのか？
など、先のことも想定しておきましょう。
私の実家は民泊はやっていませんが、リフォームをする際に相続対策もしましたよ(^^)
空き家の相続については一般社団法人相続ファシリテーター協会の「空き家の相続の問題！売却や活用の税金控除や放棄後の管理義務」が参考になりますので、読んでみてください。
まとめ
古民家、空き家、空き別荘で民泊ビジネスをするにはメリットとデメリットがあります。
ビジネス・商売である以上は良い面ばかりではなく、リスクもあります。
そこまでして古民家、空き家、空き別荘で民泊ビジネスをすべきなのか？
するのであれば誰が、どのようにやるのかをきちんと決めなければいけません。
特に地方部の空き家、古民家、空き別荘での民泊事例が少ないため、慎重な判断が必要です。
あなたの参考になればうれしいです(^^)
