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業者選びに失敗してしまい、古民家再生に失敗することがあります。
古民家再生工事に失敗してしまうと、追加の補修工事が必要になってしまいます。
今回は、古民家再生・リフォーム・リノベーションの失敗事例やデメリットをご紹介します。
失敗する内容もご紹介しますね。
大切な古民家の再生・リフォーム・リノベーションに失敗するリスクを減らすための参考にしてください。
最も失敗が多いのは業者選び
古民家再生・リフォーム・リノベーションの最大のデメリットとリスクは業者選定です。
古民家のことを知らない工務店や業者がリフォーム・リノベーションをやると工事に失敗してトラブルになります。
古民家再生・リフォーム・リノベーションは一般住宅と構造が違うため、古民家専門の技術・知識が必要です。
古民家再生をやったことがないリフォーム業者には難易度が高すぎるので失敗する確率が高いです。
ですが、古民家再生をやったことがないリフォーム業者や工務店でも「うちは何でもやれますよ！」といってリフォーム契約をとっているので注意してください。
リフォーム業者や工務店は中小企業や個人経営も多く、経営がうまくいっていないところも多いです。
「何が何でもリフォーム契約をとらないと！」と必死のところが多いのです。
古民家再生・リフォーム・リノベーションをやったことがなくても契約をとらなければ倒産してしまうため、「できます」と嘘をついて受注している業者があります。
こうしたリフォーム業者だと、
- 古民家診断・調査ができない
- 欠陥住宅になってしまうリスク
- 手抜き工事のリスク
- 倒産してしまうとアフターフォローがない
というデメリットがあります。
「古民家再生の実績はありますか？」と聞くと「たくさんあります」と答えるリフォーム業者が多いですので注意してください。
どういった古民家をどのようにリフォームしたのかを、写真とともに見せてもらうことを忘れてはいけません。
それでも「古民家再生できます！」というリフォーム業者のレベルはピンキリです。
中には1～2件しかやったことがないのに「できます！」というリフォーム業者もいますので、注意してください。
後でトラブルにならないように、リフォーム業者選定がもっとも重要でリスクが高いと覚えておきましょう。
国民生活センターに寄せられるリフォームトラブル相談
国民生活センターに寄せられるリフォームトラブルの相談数は年間約7000件です。
また、公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターには年間約28000件ものリフォームトラブルの相談が入ります。
この２つの合計の年間問い合わせ数は約35000件です。
ちなみに、リフォーム金額の平均額は626万円。
リフォーム市場規模は約6兆円。
そこから計算すると年間のリフォーム件数は6兆円÷626万円＝約96万件となります。
リフォームトラブル件数が35000件で、35000件÷96万件＝3.6%となり、100件のリフォームのうち3件はトラブルが表面化しています。
リフォームの依頼主がまだ欠陥工事に気づいていない件数や、実際はトラブルになっていても泣き寝入りした人を合わせると、およそ2割くらい、5件に1件が何らかのリフォームトラブルになっています。
5件に1件となると、かなりの割合ですよね。
まだまだ悪徳なリフォーム業者もいるため、騙されないように注意してください。
悪徳リフォーム業者の特徴は？
悪徳リフォーム業者の特徴をご紹介しておきます。
- 予算より見積もりがオーバーしている(ぼったくりのリスク)
- 大幅な値引きを提案してくる(何としてでも契約がほしいため)
- 契約を急かす、今月中に契約すると割引があると言う
- 工事が始まってから追加料金が発生する
- 最終的な請求額が見積もりよりかなり高い
こうした業者はリフォームに失敗するリスクがありますので、契約してはいけません。
それではさらに細かくリフォーム業者選定について解説します。
古民家再生・リフォーム・リノベーション業者の選定方法
古民家再生のリフォーム・リノベーション業者を選定する際は、設計図書が必要です。
それをもとに複数のリフォーム業者の見積もりをとって、費用や実績や技術・工期を比較検討する方法もあります。
最初から1社に絞る方法もありますが、比較検討ができないデメリットがあるため、複数のリフォーム業者に見積もりをとることが重要です。
古民家再生のリフォーム・リノベーションは現場での判断が多く求められるため、そうした対応力・臨機応変さ・創意工夫ができる工事業者を選定する必要があります。
技術力の低いリフォーム業者だと、追加工事が発生することも多く、契約後にも関わらず追加工事費が発生するデメリットもあります。
説明資料がわかりにくい業者はダメ
調査報告書や見積もりが素人でもわかりやすくなっているか、そうした配慮があるリフォーム業者かどうかも重要です。
素人にわかりにくい資料は、依頼主が「わからないからもう任せよう」と思ってしまいがちです。
ところが、そこに漬け込むリフォーム悪徳業者がいるのです。
専門性の高い資料を見せて「わからないからおまかせします」と依頼主が言うように仕向けるリフォーム悪徳業者もいます。
資料のわかりやすさも業者選定の重要なチェックポイントです。
ホームページがない業者はダメ
ホームページがないリフォーム業者も注意が必要です。
そもそもホームページがないのは、依頼主に「わかりやすく伝えよう」という意図がない可能性もあるため、最低限ホームページがある業者であることも重要です。
イエスマンの業者もダメ
依頼主の要望に何でもかんでも答えようとするリフォーム業者も要注意です。
古民家再生のリフォーム・リノベーションは、一般住宅よりも制約が多いです。
できないことは「できない」ときちんと言うリフォーム業者でないと、後で欠陥住宅でトラブルになるデメリットがあります。
特に、小さい工務店やリフォーム業者は「１つの工事をとれるかどうか」がとても重要です。
１つのリフォーム工事がとれれば年間の売上に大きくつながりますが、工事契約がとれなければ０です。
小さい規模の工務店はリフォーム１つとれるかとれないかは経営の死活問題です。
「何とかリフォーム契約をとりたい！」ということで、依頼主からリフォームを断られないように何でもかんでも依頼主の要望を聞いてくれるイエスマンタイプの業者の工事は、現場で無理が生じることがあり、欠陥住宅・欠陥工事につながるデメリットがあります。
また、どうしてもリフォーム契約を取りたい業者・工務店は、工事内容と費用が合わないケースもあります。
どうしてもリフォーム契約がほしいから、値引きしてでも契約をとるというタイプの工務店・業者です。
そうなればどこかで手抜き工事をするか、リフォーム契約後の追加工事費用を請求することで何とか採算をとるしかありません。
ですが、依頼主にとってはデメリットしかありませんので、そうしたリフォーム業者に注意してください。
必ず工務店の経営状態も聞いておきましょう。
工事途中で工務店が倒産してしまうと、当然工事費は戻ってきませんし、新たな工務店に仕事を頼むのに追加で費用がかかります。
失敗するデメリットが大きいため絶対に避けなければいけません。
古民家再生・リフォーム・リノベーションに使用する材料も、時間とともに味わいが出たり、長く持つ材料を選定してくれる業者であることが重要です。
古民家再生をする人のほとんどが「長く古民家を使いたい」という理由でリフォーム・リノベーションをしています。
※そうでない方は古民家の解体を選択します。
そうなれば、向こう100年持つような材料や工事であることが重要で、そうした高い技術をもったリフォーム業者を選定する必要があります。
古民家再生の工事は3割がトラブルになる！？
古民家リフォーム・リノベーション工事は30％トラブルありというアンケート結果があります。
3割の古民家再生の依頼主が「不満足」という声をあげているのです。
3割はかなり多いですよね。
リフォームトラブルの内容は、塗装、色調、工期延長、業者の態度、職人や大工の技術知識不足、材料の選択や使い方などです。
こうしたトラブルが発生する要因は、
- 依頼主と業者との打ち合わせ不足
- 設計者と施工者(工事業者)の意見の不一致
- 工事する業者の古民家再生工事の理解不足、経験不足、技術不足
- 工程や図面管理などがシステム化できていない
- 依頼主と業者のセンスや趣味嗜好の違い
などが挙げられます。
依頼主とリフォーム業者のコミュニケーション不足と、業者の技術・経験不足がトラブルの主な原因です。
ですので、リフォーム業者選定の段階から「コミュニケーションのとりやすい担当者か」を見ることも大切です。
どんなに費用が安くても、内容が良くても、担当者とスムーズなコミュニケーションがとれないと工事は失敗します。
また、自分の古民家と類似するようなリフォーム工事実績があるかどうかも必ず確認しましょう。
営業の人とコミュニケーションがとれても、現場の技術力がなければリフォーム・リノベーションは失敗します。
古民家リフォーム・リノベーションは、業者選定がもっとも重要と言えます。
ハウスメーカーに古民家再生を依頼する注意点
近年は古民家再生に力を入れる大手ハウスメーカーも増えています。
大手ハウスメーカーのメリットは、工務店に対して倒産しにくいことです。
そのため、アフターフォローはハウスメーカーの方が良いと一般的には言われています。
ただし、もちろんハウスメーカーにもデメリットがあります。
第一に挙げられるデメリットは「工事費用が高い」ということです。
ハウスメーカーは多くの社員を雇用しているため、どうしても工事費用が高くなります。
また、ハウスメーカーは古民家再生・リフォーム・リノベーションを受注はしますが、実際の工事は下請けの工務店に出しています。
当然そこに費用が乗ってしまって高くなります。
だったら、最初からその下請けの工務店に直接工事を頼む方が費用が安くなりますよね。
また、大手ハウスメーカーだからといって、なんでも得意なわけではありません。
ハウスメーカーによっては、実は古民家再生・リフォーム・リノベーションが苦手なところもあります。
古民家再生の実績が少ないハウスメーカーもあります。
そして、古民家再生は様々な技術・知識が必要なため、ハウスメーカーによって得意不得意がどうしてもあります。
ハウスメーカーの知名度だけで何でも信用してはいけません。
「おまかせします」は絶対禁句！
ハウスメーカーや工務店に古民家再生・リフォーム・リノベーションを依頼する際の禁句は「おまかせします」です。
「おまかせします」と言ってしまうと手抜き工事や欠陥工事で失敗するリスクが上がります。
ようは「どうせわからないだろう」と現場の職人や現場監督が思って、ぼろぼろのリフォーム・リノベーション工事で失敗するリスクがあります。
お金を払うのは自分ですから、細かいところまで必ず確認してください。
ハウスメーカーの決算前は要注意
特に3月・9月は決算のハウスメーカーが多く、どうしても契約を決算内に押し込もうとします。
営業マンは年度内にどうしても契約が欲しいものだからです。
上司からのプレッシャーもあり、来月で良い契約を今月に押し込もうとしてきたら注意してください。
契約を急かしてきたり「今月契約してくれたらサービスします」「今月契約なら値引きします」などのハウスメーカーとは契約してはいけません。
無理な工期で工事を組む可能性が高く、どうしても現場職人が手抜き工事・欠陥工事をしやすくなるリスクがあります。
現場では、繁忙期は職人や大工だけでは手が足りないため、応援の職人を呼んできて工事します。
応援の職人は「その日が良ければそれでよし」という職人もいるため、手抜き工事・欠陥工事をする人がいます。
応援の職人のため当然責任も軽く、どうしても手抜き工事・欠陥工事が起きやすくなり、リフォーム・リノベーションが失敗するデメリットがあります。
手抜き工事・欠陥工事は完成後に補修するのはかなり高額の工事費がかかります。
決算期の工事の契約は避けましょう。
営業担当者が上司を連れてきたときはクロージングして契約させようとしている可能性が高いので注意してください。
業者に対しては、最初は予算より低い金額を提示するようにしましょう。
あとで工事金額が上がっても対応できるようにするためです。
本当の予算の8割くらいの金額を提示するのが無難です。
特に古民家再生は打ち合わせをするごとに工事費が上がっていくことはよくあることです。
「詳細は契約の後で」は要注意！
業者との古民家再生・リフォーム・リノベーションの打ち合わせが進む中で「詳細は契約の後で」と言われたら要注意です。
当然ですが、依頼主には間取りなど詳細も聞いてから契約するかどうかを決める権利があります。
契約後に詳細部分の工事内容が変更になってしまうと、後で追加工事が発生し工事費が上がるリスクがあります。
工事全体の費用も重要ですが、工事の内訳を契約前に必ず確認しましょう。
契約前の工事内訳や見積もりには、不要な工事が含まれていることがあります。
「当月までにご契約いただければ無料キャンペーンが適用になります」など、契約を急かすキャンペーンに惑わされないようにしましょう。
契約を急がせるための値引きを提示されたら怪しいと思ってください。
何とか早く契約が欲しい証拠ですので、必ずどこかに無理が出てきます。
手抜き工事・欠陥工事になるリスクが高くなります。
値引きで契約を急かそうとする業者のほとんどは翌月になっても値引きを提示してきます。
仕事のできない設計士が多い
古民家再生・リフォーム・リノベーションは、設計士・建築士の能力が低いと設計ミスや欠陥住宅になりやすいです。
特に、業者の決算前(3月や9月が多い)など繁忙期は、設計士も忙しくなります。
短い時間で多数の設計をする必要があり、どうしても設計ミスが起きやすくなります。
職人は設計図通りにしか工事をしませんので、後で取り返しのつかない欠陥住宅や工事ミスになってしまうリスクが高いです。
一級建築士や設計士は何でも知っている「先生」のように思いますが、現実は違います。
建築知識のない建築士や設計士が9割以上です。
例えば、一級建築士は約40万人いますが、現場のことや建築のことを本当に知っていて、仕事ができる一級建築士は1割以下です。
9割以上の一級建築士は「資格をとっただけの人」で、勉強はできますが、建築のことや現場のことはわからないため、設計ミスが起きやすいです。
間違った知識を持っている建築士・設計士も多いですし、「建築士・設計士は先生」という自負から本当は知らないのに知ったかぶりする人も多いです。
下手に資格をとって「先生」と呼ばれてしまうと「わからない」と言えなくなるのが人間です。
建築士・設計士の設計ミスが原因の不良工事・失敗事例はたくさんあります。
工事ミスでも業者は罰せられない！？
設計ミスや欠陥工事は、依頼主を守るために建築基準法で10年保証されています。
ですが、設計ミスや欠陥工事で業者を訴えて、依頼主が勝てる確率はほとんどありません。
建設業法で建設業者・建築業者は守られているため、どうしても業者の方が強くなってしまうのです。
悪質な業者ほど、自分たちに有利な契約をするものです。
リフォーム工事は消費者の方が不利であることを覚えておきましょう。
事実、東京都の建設業者で建設業許可の取り消しを受けた業者は過去に1社しかありません。
リフォーム現場は必ず見に行きましょう
古民家再生・リフォーム・リノベーションの工事期間中は必ず現場に行きましょう。
実際に目で見ることで確認することは重要です。
おおよそ10:00～10:30と15:00～15:30は休憩の現場が多いため、その時間は現場監督や職人さん・大工さんとコミュニケーションがとりやすいです。
お金を払うのは自分ですから、遠慮なく細かいところまで聞きましょう。
現場監督や職人さん大工さんを雇っているのは工務店ではなく依頼主です。
話を聞く権利があるので、きちんと確認しましょう。
依頼主が現場に来ることで緊張感が出て、欠陥工事や手抜き工事を防げることもあります。
※それでも嘘をつく職人もいますが…。
現場の写真をたくさん撮っておくのもおすすめです。
あとで証拠になりますので、これも手抜き工事・欠陥工事を防ぐコツです。
古民家再生業者の契約書のチェックリスト
古民家再生のリフォーム・リノベーションをする業者と契約する際は、契約書で以下の項目をチェックしてください。
- 建築設計や監理業務契約の業務報酬額が明記されているか。曖昧になっていないか。
- 設計施工一括請負契約の場合は設計について明記されているか。報酬額が明記されているか、曖昧になっていないか。
- 追加工事が発生する場合の費用についての内容が明記されているか。
- アフターフォローの内容が明記されているか、費用が明記されているか。
- 設計ミス、監理業務ミスが発生した場合の損害賠償責任保険に加入しているか、またその補償内容。
- 詳細調査を段階的に行う場合の調査費用が明記されているか、後から追加請求されないか。
- 調査費用の中に人件費、交通費、写真撮影の費用など諸経費が記載されているか。
また、その他確認が必要な業者選定のチェックリストもご紹介します。
- そもそも説明がわかりやすいか(業者が何を言っているかわからないのは致命的です)
- 工程表を見せてくれるか(工事工程を口頭で説明するのは問題外)
- 進捗状況報告書を提出してくれるか。
- 打ち合わせの議事録を作成してくれるか(言った言わないを防止するため)
- 施工図を見せてくれるか。
- 工事中に雨が降った場合の対処法を明確に教えてくれるか。
- 見積もりに各工事の金額が明記されているか。
- 決算は何月か？
- 経営状態はどうか、経営状態を説明できる資料を提出できるか。
決算前は売上を立てるために、どうしても工事が集中します。
そのため、一現場の工期を短くしてできるだけ多くの工事をこなそうとします。
そうなるとどうしても現場職人の手抜き工事・欠陥工事が起こりやすくなります。
決算近くの工事であればタイミングをずらしてもらいましょう。
また、タイミングをずらすことを嫌がるリフォーム業者は契約しない方が無難です。
手抜き工事・欠陥工事を防ぎ、古民家再生・リフォーム・リノベーションに失敗するリスクを減らすためです。
古民家再生のデメリットは？
古民家再生・リフォーム・リノベーションする場合は、一般住宅とは違う問題やトラブル、追加費用が発生するリスクがあります。
リフォーム業者と契約する前に必ず確認しておいてください。
古民家は断熱性が弱い
古民家は断熱材が入っていないことが多く、冬はとても寒いですよね。
囲炉裏があるような古民家は、冬の暖房は囲炉裏が中心となることで、家族が集まり団らんになったというメリットはありますが、やはり寒い家は住みづらいですよね。
古民家など旧日本家屋は建物の通気性を良くしてあり、夏に過ごしやすい構造になっています。
天井が高い古民家は暖房効率が非常に悪いです。
※暖かい空気は上に行ってしまうためです。
また、土間がある古民家は土(地面)が室内にあることになり、底冷えの原因になります。
広い空間がある古民家は適度に部屋を仕切ったり、壁や天井に断熱材を入れたり、床暖房を入れるなどして寒くない家づくりをすることが重要です。
ただし、こうした断熱のための工事が必要ということは、それだけリフォーム・リノベーションに費用がかかるデメリットがあります。
古民家は耐震性に問題？
古民家・旧日本家屋は「地震に強い」と言われています。
現在の新築住宅工法は「地震に耐える家」と言えます。
いわゆる「耐震構造」です。
現在の新築住宅工法は、大きい地震に耐えられる家を作る考え方のため、想定よりも大きい地震が来てしまうと耐えられず損壊や倒壊のリスクがあります。
一方、古民家は「地震の揺れを受け流す構造」で作られています。
現代の住宅が耐震構造であれば、古民家は「免震構造」と言えます。
石の土台の上に民家が乗っているだけの古民家は多いですが、これは地震が来たときに揺れを受け流し、分散させる構造になっています。
事実、2011年の東日本大震災では、当時の耐震構造より想定以上の揺れが来てしまったため現代工法の住宅は倒壊した家が多かったですが、倒壊しなかった古民家が多くありました。
ただし、現在の建築基準法では「建物は地面に固定されていなければいけない」と決まっています。
古民家の免震構造を残しつつ、現代の耐震構造を取り入れる「古民家の耐震補強工事」が必要です。
ただし、こうした耐震補強工事には費用がかかってしまうデメリットがあります。
古民家は防火性が弱い
古民家は現代の住宅に比べて防火対策が取られていません。
ほとんどが木材でできているため、火に弱いのです。
古民家にとって一番怖いのは火災です。
もちろん、火災は頻繁に起こるものではありませんが、古民家再生のときにはこの防火対策もとる必要があります。
ただし、こうした防火対策にも費用がかかってしまうデメリットがあります。
古民家のシロアリ対策
古民家は築年数が経っているため、建物の基本構造部や躯体部分がシロアリの被害に遭っているリスクもあります。
被害が進行していれば、その古材・建材は使えませんので、部材費用が余計に掛かってしまいます。
古民家の趣を残したいという方も多いですが、躯体部分がシロアリの被害を受けていると、リフォーム・リノベーション自体を見直す必要性も出てきます。
このような理由から、古民家のリフォーム・リノベーションは一般住宅より高くなるデメリットがあります。
古民家リフォーム・リノベーションは一般住宅のそれと比べて2倍ほど費用がかかると言われています。
もちろんそれ以外にも、解体費用、廃材の処分費用、古材を再利用する場合は古材の洗浄費用などもかかります。
リフォーム・リノベーション費用が高いというデメリットを覚えておいてください。
リフォーム業者ではない第三者の古民家再生の相談窓口
リフォームやリノベーション業者によるトラブルが跡を絶ちません。
古民家再生は高度な技術・知識が必要な、難易度の高いリフォーム・リノベーションです。
一般の工務店・業者には工事ができません。
ところが、リフォーム工事案件を取りたい業者は「うちは何でもできますよ！」と営業してくるところもあります。
そうした業者にリフォーム・リノベーションを頼んでしまうと、古民家診断や調査が甘かったり、工事技術がなくて、手抜き工事や欠陥住宅になってしまうリスクがあります。
どの工務店・業者に相談しても「うちは良いですよ！」としか言わないため、どこに相談していいのかわかりません。
そうしたときに有効なのが「工事業者ではない、第三者の古民家再生の相談窓口」に相談することです。
こうした第三者機関は工事をしないため、相談者の立場にたって古民家再生・リフォーム・リノベーションの相談にのってくれます。
「古民家再生・リフォーム・リノベーションに失敗したくない」という方は、こうした信頼できる第三者の相談窓口を有効活用しましょう。
古民家の相続対策も忘れずに
古民家再生をするときは、相続について考える良い機会です。
- 古民家は誰が相続するのか？
- 古民家が空き家になったら誰が相続するのか？
- リフォームしたあとの評価額はいくらになるのか？
- 評価額が変わることで相続税が発生しないか？
- 相続が不公平になっていないか？(誰か1人だけがトクをして他の相続人が損をしていないか)
- 相続税の納税資金はあるか？
など、考えておくことはたくさんあります。
私も実家の古民家再生・リフォームの際に、相続対策をしましたよ(^^)
相続については一般社団法人相続ファシリテーター協会の、
「相続税の基礎控除額は非課税枠のこと！税金計算と６つの節税方法」
「空き家の相続の問題！売却や活用の税金控除や放棄後の管理義務」
が参考になりますので、読んでみてください(^^)
あなたの参考になればうれしいです(^^)
