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空き家をそのままにしておいても、固定資産税もかかりますし、維持費もかかるだけなので負の財産です。
「せっかくの空き家なんだから、活用してみたい！」と思う人も多いでしょう。
空き家をシェアハウスや民泊にして有効活用する人もいますが、空き家活用は成功事例ばかりではありません。
空き家を活用しようとしたのに、失敗してしまう人もいます。
お金をかけて空き家を活用したのに、大損してしまう人もいます。
空き家を貸した人とトラブルになってしまう事例もあります。
この記事では、空き家活用の失敗事例と成功事例をご紹介します。
リスクやデメリットを把握したうえで、空き家活用を検討してください。
それでは、さっそく見ていきましょう(^^)
空き家活用の失敗事例①
空き家を何とか活用しようとして失敗する人が多いので注意してください。
Aさんは相続した実家の空き家に困っていました。
毎年高い固定資産税はかかるけど、まったく空き家を活用できておらず、ただお金がかかるだけの不動産でした。
「俺は空き家だけど不動産を所有しているんだから、何か活用して収益を得られないか？」と思い、不動産運用についても勉強してみました。
空き家の活用方法として、最近はやりの「シェアハウス」に目をつけました。
幸い、Aさんの空き家のエリアには大学があって若い人も多く、家賃の安いシェアハウスであれば借り手がつくかもしれないと思ったのです。
Aさんの空き家はトイレや風呂、水回りで壊れていたところもあったので、一念発起してリフォームをしました。
不動産業者にも相談して、シャアハウスとして運営が始まりました。
最初は物珍しさもあったのか入居者が4人ほど入り、Aさんの空き家活用は順調は滑り出しを見せました。
ところがすぐに問題が発生しました。
住民間トラブルです。
アパートやマンションとは違い、同じ空間に他人といることも多く、どうしても我慢できないこともあるのでしょう。
夜中でもAさんの電話がなり、クレーム処理やトラブル対応に追われました。
Aさんのシェアハウスは女性専用にしていたため、女性同士の難しい人間関係も発生してしまい、そうしたトラブル処理でAさんはまいってしまいました。
また、ターゲットが若い人ということもあり、あまり長期で住む人はいませんでした。
長くても2年くらい。
そのたびに新しい入居者を探さなければならず、家賃収入は安定しませんでした。
そしてもっと厄介だったのが、Aさんのシェアハウスのエリアに、単身者向けの新しいアパートが建ち始めたのです。
大手のハウスメーカーの企画だったようで、アパートの数も多いです。
Aさんのシェアハウスは人が入居しないようになってしまい、最後はたった1人の入居者でした。
シェアハウスですから、1人の家賃は安いものです。
もろもろの空き家管理費を考えると完全に赤字経営です。
「もう人を住まわせるのは疲れた…」と思い、Aさんはシェアハウスを辞めようかと考えていましたが、最後1人残った入居者が出ていってくれません。
それはそうですよね、だって格安の家賃でたった1人で一軒家を独占できるわけですから。
Aさんは「シェアハウスなんてやらずに、とっとと売却してしまえばよかった…」と後悔しています。
空き家活用の失敗事例②
Bさんは親から相続した空き家の活用方法を考えていました。
そこで、昔からやりたかった「カフェ」ができないかと検討していました。
Bさんの実家は築70年の古民家で、うまくリフォームすれば「古民家カフェ」にできそうな感じでした。
Bさんは色々調べていくうちに、その空き家がある自治体では空き家活用に補助金を出しているというではありませんか。
「これはチャンスかもしれない」と思い、Bさんは自治体に空き家活用の補助金の話を聞きにいきました。
どうやらBさんはその補助金を使える対象になりそうだということで、どんどん話が進んでいきました。
補助金を申請できる条件として、リフォームは自治体指定の地元の工務店が担当することというのがありました。
Bさんは「補助金がもらえるなら」と、その指定工務店に工事を依頼することになりました。
会社勤めをしていたBさんは「本気で古民家カフェをやってみよう」と思い立ち、会社を辞めて古民家カフェの完成に向けて動きました。
カフェ経営の勉強もしました。
工務店とも話し合いながら古民家をリフォーム・リノベーションして、とてもおしゃれな内装の古民家カフェが出来上がりました。
Bさんは退職金をはたいて、足りない部分は融資を受けて古民家カフェを開業しました。
ところが、なかなかお客さんが来ません。
グルメ情報誌や、ぐるなび、食べログなどにもお金を払って情報を載せましたが、あまり効果はありませんでした。
それもそのはず、Bさんの古民家カフェは駅からも遠く、車でしかこれないようなところにありました。
古民家カフェ好きなお客さんは来てくれますが、客数はたくさんではありません。
「来客ゼロ」という日もありました。
Bさんの古民家カフェは食事は出しておらず、飲み物とケーキくらいで、客単価は1000円程度。
1日数人のお客さんだと採算が合いません。
結果的にBさんは生活ができなくなり、古民家カフェを廃業しました。
Bさんは職を失い、退職金を失い、借金も抱えてしまいました。
空き家活用は失敗するリスクがある
2つの空き家活用失敗事例を見てもらいましたが、けっこうかわいそうですよね。
空き家活用は不動産ビジネスであり、ビジネスである以上は失敗するリスクがあります。
失敗事例①のAさんは、シェアハウスビジネスはもっと簡単なものだと思ったのかもしれませんね。
失敗事例②のBさんのような事例は多いようです。
「古民家カフェ」というとおしゃれですが、商売としては難易度が高い方です。
まず、商売でもっとも難易度が高いのは「飲食店」です。
飲食店でもさらに難しいのが「お酒を出さないお店」です。※お酒は利益率が高いため。
カフェは飲食店ビジネスでもかなり難易度が高い方で、Bさんのような「カフェ経営をしたことがない」「商売をしたことがない」という素人には難易度が高すぎます。
飲食店が成功するかどうかは味や雰囲気ではありません、「立地」です。
Bさんの古民家カフェは、
- 立地が悪い
- 客単価が低い
- 集客ができない
で失敗する要素ばかりです。
空き家活用の補助金を用意している行政もありますが、注意してください。
相手は不動産ビジネスも飲食店ビジネスもわからない、ただの「職員さん」です。※ちょっとトゲのある言い方ですみませんが。
補助金を使ってもらったという実績がほしいだけかもしれません。
また、Bさんの事例のように、補助金を使うためには地元のリフォーム業者を使わなければいけないというタイプの補助金が多いです。
リフォーム業者はあくまでも工事をするだけです。
古民家カフェの集客ができるようにはしてくれません。
Bさんのように、お金も職もなくしてしまう人がいるため、空き家活用は慎重な検討が重要なのです。
空き家活用の失敗事例③賃貸編
Cさんは親から実家の空き家を相続しました。
Cさんはすでにマイホームを建てており、実家の空き家は正直必要ありませんでした。
初めて実家の固定資産税の金額を見たときに「なんとか空き家を活用しよう！」と思い立ったそうです。
Cさんは実家の空き家を賃貸で人に貸すことにしました。
入居者が入れば毎月家賃収入を得ることができます。
不動産業者を使って入居者を募集したところ、数か月後に入居者が決まりました。
Cさんは一安心していましたが、入居の初日に早速電話が入り「お湯がでない」というのです。
給湯器の故障でした。
内見の段階では壊れていなかったのですが、古い家のため壊れてしまったのでしょう。
Cさんは給湯器を直すためのお金を払い、いきなり赤字スタートでした。
その後も水回り、トイレ、窓ガラス、電気など様々な不具合が出てきました。
「そもそも貸主がこれらの修繕費用を負担しなければいけないのか？」と調べてみたところ、賃貸不動産の設備不良はすべて貸主が負担しなければならないということも初めて知り、Cさんはそうした修繕費用を負担しました。
収支を見ると赤字になっていました。
正直、Cさんは「こんなにお金がかかるなら貸さなければよかった…」と、空き家を賃貸に出したことを後悔していました。
「入居者が出ていってくれないかな」とも思いましたが、なかなか出ていってくれません。
田舎の空き家だったため、家賃も安く設定していたため、赤字が続くともはや何のためにやっているのかわかりません。
また、入居者が「夏暑いのでエアコンを設置したい」と言ってきました。
Cさんの空き家にはエアコンはあったのですがかなり古い型で、すでに壊れて使えませんでした。
Cさんは入居者の「エアコンをつけたい」という要望に応じ、入居者は自分でお金を出してエアコンを購入して設置していました。
そして、4年が経った頃に入居者が退去することになりました。
退去の際に入居者から「エアコンは買い取ってくださいね」と信じられない一言を言われました。
「エアコンはあなたがつけたんですから、なぜ私が買い取らなければならないのか！」とCさんは反論しましたが、よく調べてみると借主が貸主の許可を得て設置した設備は、退去時に貸主が負担しなければならないということがわかりました。
不動産賃貸業が初めてだったCさんはそのことを知らず、青天の霹靂でした。
「それであれば、エアコンの設置を断ればよかった…」と後悔しています。
結局、Cさんの空き家活用は赤字で終わってしまいました。
空き家活用の成功事例
空き家を所有していたDさんは、空き家を賃貸に出すことにしました。
Dさんが空き家を賃貸に出すときの契約条件は以下の４つです。
- 賃貸契約は「定期借家契約」。契約期間を定めて、期間が満了したら入居者は退去しなければならない。
- 借主が退去する際には、物件の原状回復をしなくてよい。
- 造作買取請求権を放棄してもらう契約。エアコンなどの設備を入居者が設置しても、退去時に貸主がそれを負担しない。
- 貸主の許可を得れば、物件にリフォームやDIYをしてもよいという契約
比較的早く入居者は見つかりました。
空き家であったため、設備の古さや少々壊れていたところはありましたが、入居者が自分好みにアレンジを加えていきました。
もともとDIYが好きな入居者だったようで、空き家の中はどんどん良いものになっていきました。
退去時の原状回復義務がないため、入居者は楽しんでリフォームをしていました。
そして、契約期間が満了したため入居者は退去しました。
後に残ったのはリフォームされた民家です。
入居者のリフォームのセンスはなかなか良く、Dさんはまた入居者を募集する際に家賃を少し上げました。
ちょっとしたリフォーム物件だったこともあり、次の入居者も比較的早く見つかり、Dさんは前回の入居者よりも高い家賃をもらっています。
「家賃をもらいながら物件のリフォームをしてもらった」とDさんは喜んでいます。
空き家の賃貸はノウハウがある
空き家を賃貸に出したCさんとDさんの事例を見てもらいました。
2人の結果は大きく違いますね。
Cさんは賃貸ビジネスの基礎を知らなかったために失敗しました。
Dさんは賃貸ビジネスの基礎を知っていたから成功しました。
2人の差は「知っているか、知らないか」の違いだけと言ってもいいでしょう。
Dさんに至っては、家賃収入をもらいながら入居者にリフォームをしてもらえています。
空き家を賃貸に出すのは「不動産業」を始めることです。
法律上、貸主と借主どちらが強いかというと借主が強いです。
貸主は不動産業を行うものとして、借主が生活できるように設備を維持する責任が発生します。
空き家をリフォームせずそのまま貸す場合は、当然家賃は低めに設定しないと借り手はつきません。
ですが、メンテナンスをしていない空き家は水道が使えなくなったり、電気がこわれたり、水がもれたり、トイレや風呂が壊れたりしやすいものです。
こうした修繕費は当然貸主が負担しなければいけません。
安い賃料で貸し出していて、こうした設備トラブルが起きれば工事が必要です。
工事だけで100万円以上のお金が出ていくこともあり、こうなると赤字です。
貸さない方が良かったという結論になります。
また、借主が貸主の了承をえてエアコンやシステムキッチンやユニットバスなどを設置した場合、退去時には貸主はそのエアコンを借主から買い取らなければいけません。
こうしたことを知らずに、借主がシステムキッチンをつけたり、ユニットバスにするのを了承してしまうと、退去時にこれらを貸主が買い取る義務が発生します。
また、安い家賃と空き家設備の維持管理費が赤字になると、借主に出ていってもらった方が良いということになります。
しかし、借地借家法で貸主は借主を追い出すことはできません。
家賃を長期間滞納されている、又貸しされたなど明らかな契約違反であれば退去を勧告できますが、きっちり家賃を払って何も違反していない借主を追い出すことはできません。
借主に出ていってもらうにはお金を払うしかありません。
引っ越し代と、引っ越し先の家賃と自分の空き家の家賃の差額を数年分払わないといけません。
そうなると100万円以上のお金が必要になります。
どうですか？
空き家を賃貸に出すということは、きちんと勉強しておかないと大赤字になるリスクがあります。
空き家活用で民泊はどうなの？
2018年に民泊新法が施行され、一般の人でも民泊ビジネスができるようになりました。
今までは、人を宿泊させてビジネスをするのは「旅館業法」に基づくホテル営業、旅館営業、簡易宿所営業、下宿営業だけに限定されていました。
それが2018年に民泊が解禁になりました。
民泊の条件は、人を宿泊させる日数が1年間で180日未満であることなどの条件があります。
この「民泊」が空き家活用に有効なのではないか？と注目されています。
ですが、民泊ビジネスにはデメリットやリスクもあります。
詳しくは『古民家や空き家や別荘を民泊にできるのか？』を読んでみてください。
一般社団法人移住・住みかえ支援機構のマイホーム借上げ制度
一般社団法人移住・住みかえ支援機構というところが「マイホーム借上げ制度」をやっています。
一般社団法人移住・住みかえ支援機構は、協賛企業などから基金や転貸賃料と支払賃料との差額から生まれる収益によって独立採算で運営されています。
もし運営が立ち行かなくなったら、国の予算で一般財団法人高齢者住宅財団に債務保証基金が設定されているという一般社団法人です。
一般社団法人移住・住みかえ支援機構が空き家の所有者から空き家を借り上げて、入居者を募集して転貸する制度です。
空き家を賃貸に出したいという場合は有効です。
空き家活用のメリットが少なく失敗しやすい条件
空き家活用に失敗しやすい物件の条件をご紹介しておきます。
ご自身の空き家はいくつ該当するか見てみてください。
- 駅から信号5個以上離れている
- 不動産屋さんが近くにない
- 近隣の家が、駐車スペースのない家が多い
- 周りに空き家が多い
- 近所に子供がいない
- 近所の小学校が閉校や合併をしている
- 駅からバスでないといけない
- バスすら通っていない
- 坂の上の丘陵地にある
- 30年以上の団地
- 市街化調整区域にある
- 第一種住居専用地域である
- 空き家の近くに防犯注意の看板がある
- 山や海や森林など自然に囲まれている
- 自治会費が年間1万円以上
以上のどれかに該当する場合は、空き家活用に工夫が必要です。
該当が多い場合は空き家活用の難易度が高いため、売却を検討するのも良いでしょう。
空き家活用の対策は早ければ早いほどリスクが低くなります。
空き家活用の補助金について
空き家活用をする際に、自治体が補助金を出してくれることがあります。
主には空き家のリフォームやリノベーション、空き家の解体工事が対象です。
空き家活用の補助金は「住宅セーフティネット整備推進事業」といいます。
空き家活用の補助金を受ける条件
住宅セーフティネット整備推進事業の補助金を受けるには、4つの条件があります。
- 床面積が25㎡以上の空き家であること
- 耐震改修工事、バリアフリー改修工事、省エネルギー改修工事など、補助金の対象工事であること
- 3ヶ月以上の空き家であること
- リフォーム後の最初の入居者は住宅確保要配慮者(所得が月214000円未満人)であること
となっています。
補助金の金額
住宅セーフティネット整備推進事業の補助金額は工事費用の1/3です。
補助金の上限額は「100万円×空き室の戸数」までです。
参考にしてください。
悪徳リフォーム業者にだまされないで！
空き家活用をする際に、リフォームやリノベーションを考える人も多いでしょう。
空き家を売却や賃貸に出す、店舗にする場合は「商品」として考える必要があるため、やはりある程度きれいに見栄えよくしておく必要があります。
ここで注意すべきはリフォーム業者です。
まだまだ悪徳リフォーム業者は多いようです。
消費生活センターには、今でも多くのリフォームトラブルの相談が来るそうですよ。
リフォームは高額な上にトラブルが起きやすいため、本当に注意してください。
特に注意すべきは、見積もり金額が安いリフォーム業者です。
「安い」というのはありがたいことなのですが、他社の見積もりと比べて明らかに安い場合は何か「裏」があります。
よくあるケースは、見積もりを安くしてリフォームを受注して工事に取り掛かってから「追加工事が必要になった」といって追加請求をしてくる業者です。
リフォームの契約さえとってしまえば、もう他のリフォーム業者と比べられることはなくなりますから、安く見せて工事を受注して、後からどんどん追加費用を請求してきます。
依頼した側も、すでに工事が始まってしまうと最後までやってもらわないと空き家を活用できませんから、結局泣き寝入りで高額なリフォーム費用を払わされる事例が多いです。
絶対に契約してはいけないのは、契約書がないリフォーム業者や工務店です。
これは論外です。
後でトラブルになったときに契約書面がないため、業者の責任を追及することが難しいです。
見積書を出さない業者も危険ですし、見積書の内容が大雑把な業者もダメです。
見積書が大雑把ということは後から何とでも言って追加請求をしやすいのと、トラブルが起きても責任逃れできるため、絶対に契約してはいけません。
後で「言った、言わない」のトラブルになってしまうと解決しません。
リフォーム工事は依頼者の方が不利になるケースが多いため注意してください。
詳しくは『古民家再生やリフォーム・リノベーションの失敗やデメリット』を読んでみてください。
少々古民家寄りの記事ですが、参考になると思います。
空き家活用の専門家は少ない
空き家を活用したくても、空き家活用の専門家はとても少ないです。
空き家活用には、建築の知識、土地の知識、不動産の知識、税金の知識、相続の知識、法律の知識など総合力が必要です。
しかし、空き家活用に取り組んでいると謳っている企業の多くは、
- 不動産会社
- 建築会社
- ハウスメーカー
- 工務店
- リフォーム業者
- セキュリティ会社
など、特定の自社商品やサービスしか解決の提案ができない企業ばかりです。
全体的、総合的なアドバイスができる空き家の専門家が本当に少ないのです。
不動産会社は「売却しましょう」と言うし、
ハウスメーカーや工務店は「建て替えしましょう」と言うし、
リフォーム業者は「リフォームしましょう」と言うし、
セキュリティ会社は「維持管理しましょう」と言うし、
司法書士は「後見人をおまかせください」です。
てんでバラバラ。
誰も総合的なアドバイスをくれません。
自分たちが売りたい商品やサービスを流行りの「空き家」に当てはめたものばかりです。
空き家活用の専門家は本当に少ないため、相談する先を間違えないようにしましょう。
上記のような専門業者に相談する前に「空き家活用全体の相談にのっている相談窓口」に相談するのがおすすめです。
空き家活用のメリット
空き家を賃貸に出すと相続税対策になります。
条件が合えば大きなメリットになる人もいます。
空き家活用にもメリットについては、一般社団法人相続ファシリテーター協会の「空き家の相続の問題！売却や活用の税金控除や放棄後の管理義務」が参考になるので読んでみてください(^^)
まとめ
空き家活用は、活用方法の注意点やデメリットを知っておかないと大失敗するリスクがあります。
また、ご自身の空き家が活用に値する空き家なのかも事前に知っておきましょう。
空き家活用方法で、賃貸、シェアハウス、民泊、福祉施設、古民家カフェ、古民家レストラン、地域のコミュニティなどへの活用方法がネットにも出ていますが、どれもデメリットがあります。
安易に手を出さないように注意してください。
空き家活用全体の相談にのってくれる相談窓口を活用することをおすすめします。
あなたの参考になればうれしいです(^^)
