小町建築設計事務所の口コミや評判
小町建築設計事務所の古民家再生・リフォームの口コミ評判をご紹介します。
小町建築設計事務所は東京都東村山市にある設計事務所です。
古民家再生の設計もしているようです。
会社概要は？
有限会社小町建築設計事務所の会社概要をご紹介します。
所在地：東京都東村山市栄町2丁目39-26 レスターテ201
事業内容：建築設計・監理、インテリアの企画、家具設計、定期報告の調査・作成
となっています。
代表取締役の小町幸生先生と取締役設計室長の小町佳吾先生で経営されているようです。
※たぶん親子だと思います。
小町幸生先生は1969年に集団製作建築事務所に入所、1973年に氏家隆正設計事務所に入所、1978年に現在の小町建築設計事務所を設立しています。
小町佳吾先生は2002年に副島建築設計事務所に入所、2008年に現在の小町建築設計事務所に入所しています。
戸建住宅や古民家再生の設計だけでなく、集合住宅、店舗、幼稚園、保育園、公共施設、福祉施設の設計も行っているようです。
サービス内容は？
小町建築設計事務所さんのサービス内容をご紹介します。
古民家再生の設計に特化しているというわけではなさそうです。
ホームページを見るとたくさんの戸建て住宅のリフォーム写真が載っていますが、古民家だけではなさそうです。
古民家再生の流れ
小町建築設計事務所さんの古民家再生の業務の流れをご紹介します。
- 打ち合わせ：古民家再生やリフォームの具体的な内容や予算についての打ち合わせ
- 事前調査：古民家の立地や保存状態や環境を確認する調査です。行政の調査もして法的な確認もします。期間は約2週間のようです
- プレゼンテーション：事前調査の結果から設計プランを提案してくれます。期間は約2週間のようです。
- 基本設計：プレゼンテーションプランと予算がおおよそ決まったら基本設計に入ります。期間は約2カ月のようです。
- 設計契約：設計業務委託契約書を交わします。
- 実施設計：工事をするのに必要な仕様、設備図面、構造計算を作成します。期間は約2カ月のようです。
- 見積り：施工業者に見積もり作成の依頼
- 見積りの調整：施工業者の見積書の工事金額と予算の調整をします。内容が良ければ工事契約金額を決めます。
- 確認申請：確認検査機関に建築確認申請の手続きをします。期間は約1カ月のようです。
- 工事契約：施工業者と依頼主が工事請負契約書を交わします。
- 着工：設計に従い、工事が始まります。
- 竣工、引渡し：リフォームが終了して、検査機関に完了検査を受けます。検査に合格すると引き渡しです。着工からリフォーム終了までの期間は約6ヶ月です。
リフォームの内容や古民家の状態によって、上記内容やスケジュールは変化するようです。
設計料金について
小町建築設計事務所さんの設計料金についてご紹介します。
プレゼンテーション資料の作成料金が5万円(税込)かかります。
ただし、設計契約をした場合はこの5万円は設計料金に含まれるようです。
リフォーム工事の設計料金は総工事費に対する割合で決まるようです。
- 総工事費500万円未満：設計料金80万円(設計料の最低金額)
- 総工事費500～800万円：設計料金100万円
- 総工事費800～1300万円：設計料金150万円
- 総工事費1300～1600万円：設計料金180万円
- 総工事費1600～2000万円：設計料金200万円
- 総工事費2000～2500万円：設計料金240万円
となっています。
総工事費によって設計料金が変わるため、総工事費が高くなると設計料金も高くなる仕組みです。
その他にかかる費用
設計料金以外にかかる料金をご紹介します。
- 確認申請手数料：古民家の延べ床面積によって変わりますが15000～50000円円くらいかかります。
- 構造設計料：1階建て、2階建ての木造住宅では構造設計料はかかりませんが、特殊工法だとかかりますし、3階建て住宅は20万円くらい構造設計料がかかります。構造設計料は工法や古民家の形状によって変わります。
- 地盤改良工事：地盤調査で地耐力が不足していることがわかれば地盤改良工事が必要です。
ケースバイケースもありそうですが、設計料金以外にも費用がかかります。
口コミや評判は？
小町建築設計事務所さんの古民家再生・リフォームの口コミ・評判を調べてみましたがありませんでした。
小町建築設計事務所さんにはファイナンシャルプランナー2級の資格を持っているスタッフさんがいるようです。
お金の相談もできそうですね。
古民家再生・リフォームにかかる費用や、その費用に対してどのくらいお金を遣っていいのか、リフォームローンが必要な場合はどのようなローンが良くていくら借りれば良いのかなども相談できるようです。
古民家再生・リフォームの費用を工面する方法として『古民家・空き家をリフォーム・解体費用は火災保険からもらう』という方法があるので、ぜひ読んでみてください。
古民家再生やリフォームに失敗しないように
古民家再生、リフォーム、リノベーションを考えている方は、工務店や設計事務所選びに苦戦することが多いです。
私も実家の古民家再生の際の業者選びは苦戦しました。
インターネット上に古民家再生に強い業者の情報は少なく、古民家に強くない業者の情報も出てきてしまいます。
古民家再生・リフォームに詳しい業者は本当に少ないのです。
「うちは古民家得意です」という業者でも、ふたを開けると実績が少ないというところも多いです。
消費生活センターには、今でも悪質リフォーム業者のトラブル相談は絶えないようです。
国土交通省が悪質リフォーム業者を排除する法律を整えたそうですが、それでもまだまだリフォームトラブルはあるようですね。
東京都の古民家再生は相続税が心配
東京都の古民家再生、もしくは空き家対策を行う際に避けて通れないのが「相続税対策」です。
平成27年に相続税が改正されて、基礎控除が下がり、税率が上がりました。
平成27年より前は相続税がかからなかった人に相続税がかかる確率が増えました。
相続税の土地の評価は国税庁が発表している「路線価」で計算されます。
特に、東京都はこの「路線価」が高いのです。
「うちは相続税なんて関係ない」という人でも、東京都に土地を持っているだけで相続税がかかる可能性があります。
古民家再生や空き家対策の際に、必ず「相続税対策」もしておきましょう。
工務店や設計事務所は相続の知識はないため、こうした包括的なアドバイスはくれません。
また、相続税申告は税理士に頼むわけですが、本当に相続税に強い税理士は少ないです。
これも私が税理士探しをしたときに分かったことなのですが「税理士は税金のことを何でも知っている」というわけではないのです。
税理士試験の相続税は必須科目ではなく選択科目です。
そのため、相続税を勉強しなくても税理士にはなれます。
また、相続税の実務経験が圧倒的に少ない税理士がほとんどです。
相続税申告実績が少ない税理士だと、計算ミスで払わなくていい高い相続税を払う危険性があります。
脱税はダメですが、払う必要のない税金まで払うことはありません。
※税務署は払いすぎた税金を「払いすぎですよ」と指摘してはくれません。黙って納税金をもらうだけです。
詳しくは『古民家や空き家の相続税で税理士に騙されないで！』を読んでみてください。
まとめ
小町建築設計事務所さんは良さそうな設計事務所さんです。
ただし、工事費が高くなると設計料金も高くなるようです。
古民家再生はリフォームだけすれば良いわけではありません。
特に家財整理に関しては業者の質は玉石混合です。
しっかりと専門性の高いところに相談をしましょう。
遺品整理や家財整理に関しては【家財整理相談窓口】にまずは相談することをオススメします。
ご自身のご家族の財産管理や相続・相続税についても考慮して、全体を見渡したうえで古民家再生をすることをおすすめします。
